Wohnung als Kapitalanlage: Rendite, Finanzierung und Risiken

Eine vermietete Wohnung gilt für viele als solide Geldanlage. Sie ist greifbar, sie bringt laufende Einnahmen, und sie kann langfristig Vermögen aufbauen.

Ob sich eine Wohnung als Kapitalanlage für Sie lohnt, hängt aber von vielen Faktoren ab. Kaufpreis, Miete, Kosten, Finanzierung und Steuern greifen ineinander.

In diesem Artikel gebe ich Ihnen einen Überblick. Ich zeige, wie Sie die Rendite grob einschätzen, wie die Finanzierung funktioniert und welche Risiken Sie kennen sollten.

Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Eine Wohnung als Kapitalanlage lohnt sich, wenn die Mieteinnahmen die laufenden Kosten langfristig gut tragen. Und wenn die Wohnung in einer Lage liegt, in der auch in Zukunft Menschen wohnen möchten.

Wichtig ist der lange Atem. Eine vermietete Wohnung ist keine Anlage für ein paar Jahre. Kaufnebenkosten, Finanzierung und Steuer sind auf einen langen Zeitraum ausgelegt.

Prüfen Sie außerdem, wie die Wohnung zu Ihrem übrigen Vermögen passt. Eine einzelne Wohnung bindet viel Kapital an einem Ort.

Wie schätzen Sie die Rendite grob ein?

Für eine erste Einschätzung hilft die Bruttomietrendite. Sie teilen die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren mit 100. Das Ergebnis ist ein Prozentwert.

Oft wird auch der Kaufpreisfaktor genannt. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Je höher der Faktor, desto teurer ist die Wohnung im Verhältnis zur Miete.

Beide Werte sind nur ein Anfang. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Dabei rechnen Sie die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu. Und Sie ziehen von der Miete die Kosten ab, die Sie als Vermieter selbst tragen.

Vergleichen Sie diese Werte immer mit ähnlichen Wohnungen in derselben Lage. Eine ungewöhnlich hohe Rendite hat oft einen Grund, etwa einen Sanierungsstau oder eine schwache Lage.

Welche Kosten tragen Sie als Vermieter?

Nicht alle Kosten können Sie auf den Mieter umlegen. Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Ein Teil davon ist umlagefähig, ein Teil nicht.

Nicht umlagefähig sind vor allem diese Posten:

• Verwaltungskosten der Eigentümergemeinschaft
• die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft
• Reparaturen in der Wohnung selbst
• Kosten bei einem Mieterwechsel oder Leerstand

Schauen Sie sich vor dem Kauf die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Daraus lesen Sie ab, ob größere Maßnahmen anstehen. Auch die Höhe der Rücklage ist ein wichtiger Hinweis.

Wie wird eine Wohnung als Kapitalanlage finanziert?

Eine Kapitalanlage wird ähnlich finanziert wie eine selbst genutzte Wohnung. Es gibt aber Unterschiede.

Die Bank prüft Ihr gesamtes Einkommen. Die künftige Miete fließt in die Rechnung ein, wird aber meist nicht in voller Höhe angesetzt. So berücksichtigt die Bank Leerstand und Kosten. Wie viel sie genau anrechnet, unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Beim Eigenkapital gilt eine ähnliche Faustregel wie beim Eigenheim. Die Kaufnebenkosten sollten Sie möglichst selbst tragen. In Bayern gehört dazu die Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises. Mehr dazu lesen Sie im Artikel Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in Bayern.

Wie die Finanzierung einer Wohnung grundsätzlich abläuft, erkläre ich unter Eigentumswohnung finanzieren. Speziell zur vermieteten Immobilie finden Sie mehr unter Kapitalanlage Immobilie.

Welche Tilgung ist bei einer Kapitalanlage sinnvoll?

Bei einer Kapitalanlage gibt es einen Zielkonflikt. Eine niedrige Tilgung hält die Rate klein und die Zinsen, die steuerlich berücksichtigt werden können, länger hoch. Eine hohe Tilgung senkt die Restschuld schneller und macht Sie unabhängiger von künftigen Zinsen.

Welche Seite überwiegt, hängt von Ihrer Situation ab. Ich rate davon ab, die Tilgung allein nach der Steuer auszurichten. Am Ende der Zinsbindung zählt, wie viel noch offen ist.

Mit dem Tilgungsrechner sehen Sie, wie sich verschiedene Tilgungssätze auf Rate und Restschuld auswirken.

Welche steuerlichen Grundzüge sollten Sie kennen?

Hier gebe ich nur einen allgemeinen Überblick. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit einer Steuerberatung.

Mieteinnahmen sind steuerpflichtige Einkünfte. Gleichzeitig können Sie viele Ausgaben als Werbungskosten ansetzen. Dazu gehören zum Beispiel die Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung.

Die Abschreibung heißt AfA. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Bei vermieteten Wohngebäuden ist die lineare AfA üblich. Der Satz hängt vom Jahr der Fertigstellung ab und liegt je nach Baujahr bei 2 %, 2,5 % oder 3 % pro Jahr. Für bestimmte Neubauten gibt es zeitlich begrenzt weitere Möglichkeiten.

Vorsicht bei größeren Renovierungen kurz nach dem Kauf. Übersteigen sie in den ersten drei Jahren 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie in der Regel nicht sofort, sondern über die AfA berücksichtigt. Das sollten Sie vor dem Kauf mit der Steuerberatung durchgehen.

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.

Welche Risiken hat eine Wohnung als Kapitalanlage?

Jede Kapitalanlage hat Risiken. Bei einer vermieteten Wohnung sind es vor allem diese:

• Leerstand und Mietausfall: Zwischen zwei Mietern oder bei Zahlungsproblemen fehlen Einnahmen. Die Rate läuft weiter.
• Instandhaltung: Reparaturen und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft können hoch ausfallen.
• Zinsänderung: Nach der Zinsbindung kann die Rate für die Anschlussfinanzierung steigen.
• Lage: Die Nachfrage nach Wohnraum kann sich regional unterschiedlich entwickeln.
• Regeln für Vermieter: Mietrecht und Vorgaben zur Mietentwicklung schränken Ihren Spielraum ein.

Planen Sie deshalb eine Rücklage ein. Und rechnen Sie Ihre Rate so, dass Sie sie auch einige Monate ohne Mieteinnahme tragen können.

Worauf sollten Sie bei der Lage achten?

Die Lage entscheidet darüber, wie leicht Sie die Wohnung vermieten. Und darüber, wie sich ihr Wert entwickelt. Das gilt in der Stadt genauso wie auf dem Land.

In Bayern und auch in Niederbayern unterscheiden sich die Märkte von Ort zu Ort deutlich. Fragen Sie sich deshalb: Gibt es Arbeitgeber in der Nähe? Wie ist die Anbindung an Bahn und Straße? Gibt es Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten?

Hilfreich ist auch ein Blick auf die Mieter, die Sie ansprechen möchten. Eine kleine Wohnung in Hochschulnähe hat andere Mieter als eine Familienwohnung am Ortsrand.

Wie gehen Sie am besten vor?

Rechnen Sie jede Wohnung nüchtern durch, bevor Sie sich verlieben. Prüfen Sie Miete, Hausgeld, Rücklage und Zustand. Holen Sie sich für die Steuer frühzeitig Rat.

Bei der Finanzierung vergleiche ich unabhängig über 750 Banken. Gerade bei Kapitalanlagen unterscheiden sich die Banken darin, wie sie Mieteinnahmen ansetzen.

Im kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch rechnen wir gemeinsam durch, ob die Wohnung als Kapitalanlage zu Ihnen passt.