Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in Bayern

Der Kaufpreis ist nicht der einzige Betrag, den Sie beim Immobilienkauf bezahlen. Dazu kommen die Kaufnebenkosten. In Bayern machen sie einen spürbaren Teil der Gesamtkosten aus.

Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, welche Kosten anfallen, wie hoch sie ungefähr sind und wann Sie zahlen müssen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 % des Kaufpreises. Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest. Im Vergleich der Bundesländer ist das ein niedriger Satz.

Die Steuer fällt an, wenn ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Das gilt für Häuser, Wohnungen und unbebaute Grundstücke. Grundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis.

Bezahlt wird die Grunderwerbsteuer in der Praxis vom Käufer. So ist es in fast allen Kaufverträgen geregelt. Rechtlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam, doch üblich ist die Zahlung durch den Käufer.

Was gehört noch zu den Kaufnebenkosten?

Neben der Grunderwerbsteuer gibt es weitere Kosten. Die folgenden Werte sind Richtwerte. Die genauen Beträge hängen vom Einzelfall ab.

• Notar: etwa 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuch: etwa 0,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: nur wenn ein Makler beteiligt ist, Höhe nach Vereinbarung

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt. Sie richten sich nach festen Gebührentabellen. Deshalb lassen sie sich gut im Voraus abschätzen.

Wofür bezahlen Sie den Notar?

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit Notar wirksam. Der Notar entwirft den Kaufvertrag und beurkundet ihn. Er erklärt beiden Seiten den Inhalt und achtet auf einen sicheren Ablauf.

Dazu gehört auch die Abwicklung nach dem Termin. Der Notar beantragt die Eintragungen im Grundbuch. Er sorgt dafür, dass der Kaufpreis erst fließt, wenn Ihre Rechte gesichert sind.

Wenn Sie den Kauf finanzieren, braucht die Bank eine Grundschuld. Auch diese wird vom Notar beurkundet. Diese Kosten sind im Richtwert von etwa 1,5 % meist bereits mitgedacht.

Wofür fallen Grundbuchkosten an?

Das Grundbuchamt trägt Sie als neuen Eigentümer ein. Vorher wird oft eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum bis zur Umschreibung.

Auch die Grundschuld für Ihre Bank wird im Grundbuch eingetragen. Für jede Eintragung entstehen Gebühren. Zusammen liegen sie als Richtwert bei etwa 0,5 % des Kaufpreises.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Bei vielen Immobilienkäufen ist ein Makler beteiligt. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit Ende 2020 eine gesetzliche Regel. Sie wird oft als Bestellerprinzip beim Kauf bezeichnet.

Danach wird die Provision in der Regel hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Als Käufer zahlen Sie höchstens so viel wie der Verkäufer. Hat allein der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er Ihnen höchstens die Hälfte weitergeben.

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. Sie wird zwischen den Beteiligten vereinbart. Den genauen Betrag finden Sie im Exposé oder im Maklervertrag.

Ohne Makler fällt dieser Posten weg. Das kann die Nebenkosten deutlich senken. Bei gewerblichen Immobilien oder Mehrfamilienhäusern gelten die genannten Regeln nicht in gleicher Weise.

Wie viel kostet ein Kauf für 400.000 € an Nebenkosten?

Ein Rechenbeispiel macht die Größenordnung greifbar. Die Zahlen sind ein Beispiel mit Richtwerten. Ihre tatsächlichen Kosten können abweichen.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 € in Bayern, ohne Makler

• Grunderwerbsteuer 3,5 %: 14.000 €
• Notar ca. 1,5 %: 6.000 €
• Grundbuch ca. 0,5 %: 2.000 €
• Summe: rund 22.000 € (5,5 %)

Dasselbe Beispiel mit Makler

Angenommen, Ihr Käuferanteil der Provision beträgt 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Das ist eine Annahme für dieses Beispiel, die tatsächliche Höhe wird vereinbart.

• Kaufnebenkosten ohne Makler: 22.000 €
• Maklerprovision 3,57 %: 14.280 €
• Summe: rund 36.280 € (etwa 9,1 %)

Das Beispiel zeigt: Die Nebenkosten können zusammen mit dem Makler einen fünfstelligen Betrag im mittleren Bereich erreichen. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner für Bayern können Sie Ihre eigenen Zahlen eingeben.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nach dem Notartermin meldet der Notar den Kauf beim Finanzamt. Das Finanzamt schickt Ihnen daraufhin den Steuerbescheid. Das dauert in der Regel einige Wochen.

Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Sie überweisen den Betrag direkt an das Finanzamt. Planen Sie dafür ausreichend verfügbares Geld ein.

Nach der Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie geht an den Notar. Erst mit dieser Bescheinigung kann das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist also ein wichtiger Schritt im Ablauf. Ohne sie verzögert sich die Umschreibung im Grundbuch. Ich achte bei der Finanzierungsplanung darauf, dass dieser Betrag zum richtigen Zeitpunkt bereitsteht.

Wann zahlen Sie Notar, Grundbuch und Makler?

Die Notarrechnung kommt meist kurz nach dem Beurkundungstermin. Die Gebühren des Grundbuchamts folgen nach den Eintragungen. Das kann sich über einige Wochen oder Monate verteilen.

Die Maklerprovision wird in der Regel mit Abschluss des Kaufvertrags fällig. Wurde der Makler allein vom Verkäufer beauftragt, zahlen Sie Ihren Anteil erst, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat. Die Details stehen in den jeweiligen Vereinbarungen.

Was gilt beim Kauf eines Grundstücks für den Neubau?

Wenn Sie ein Grundstück kaufen und darauf bauen, fällt die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis an. Die Baukosten gehören normalerweise nicht dazu. Das gilt, wenn Sie das Haus unabhängig vom Grundstückskauf beauftragen.

Anders kann es aussehen, wenn Grundstück und Bau eng miteinander verbunden sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Verkäufer des Grundstücks auch das Haus baut. Dann kann das Finanzamt die Baukosten in die Steuer einbeziehen.

Beim Kauf vom Bauträger ist das in der Regel so. Hier kaufen Sie Grundstück und Haus aus einer Hand. Die Grunderwerbsteuer richtet sich dann nach dem Gesamtpreis.

Diese Fragen sind steuerlich nicht ganz einfach. Lassen Sie sich im Zweifel vom Notar oder einer Steuerberatung beraten. Für die Finanzierung rechne ich vorsichtshalber mit dem höheren Betrag.

Lassen sich Kaufnebenkosten senken?

Der Spielraum ist begrenzt, denn Steuer und Gebühren sind gesetzlich geregelt. Einige Punkte können Sie aber prüfen.

• Ohne Makler kaufen: Das ist nicht immer möglich, senkt die Nebenkosten aber deutlich.
• Provision verhandeln: Die Höhe der Maklerprovision ist frei vereinbar.
• Mitverkaufte Gegenstände: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Ob und in welcher Höhe das zulässig ist, klären Sie mit dem Notar.

Übertreiben sollten Sie dabei nichts. Der ausgewiesene Wert muss realistisch sein. Sonst kann das Finanzamt ihn nicht anerkennen.

Sollten Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen?

Banken finanzieren in erster Linie den Wert der Immobilie. Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank als Sicherheit nutzen kann. Deshalb gilt eine bewährte Faustregel: Die Kaufnebenkosten sollten möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden.

Eine Finanzierung der Nebenkosten ist in manchen Fällen möglich. Die Anforderungen der Banken sind dann aber höher. Auch die Konditionen fallen in der Regel weniger günstig aus.

Was als Eigenkapital zählt, erkläre ich im Artikel Eigenkapital für die Baufinanzierung. Wie viel Eigenkapital in Bayern sinnvoll ist, lesen Sie unter Wie viel Eigenkapital braucht man beim Hauskauf in Bayern?.

Welche Kosten kommen neben den Kaufnebenkosten noch dazu?

Die Kaufnebenkosten sind nicht die einzigen Ausgaben rund um den Kauf. Je nach Immobilie kommen weitere Posten hinzu. Typisch sind diese:

• Umzug und erste Einrichtung
• Renovierung oder Modernisierung, vor allem bei älteren Häusern
• Gutachten, falls Sie den Zustand prüfen lassen möchten
• Rücklagen für unvorhergesehene Reparaturen

Diese Kosten gehören nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn. Für eine realistische Planung sollten Sie sie trotzdem einrechnen. Wie Sie ein Budget sauber aufstellen, zeige ich im Artikel Hausbau-Budget berechnen.

Wie plane ich die Nebenkosten mit Ihnen ein?

Im Erstgespräch rechne ich die Kaufnebenkosten für Ihre Wunschimmobilie konkret durch. Wir klären, welcher Teil aus Eigenkapital kommt und wie viel finanziert werden muss. So entsteht ein Finanzierungskonzept, das alle Kosten von Anfang an berücksichtigt.

Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken. Dabei achte ich auch darauf, wie die Banken mit Nebenkosten und Eigenkapital umgehen. Mehr zu meiner Arbeit finden Sie unter Immobilienfinanzierung.

Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Es findet online, bei Ihnen vor Ort oder in meinem Büro in Metten statt.