Eigenkapital für die Baufinanzierung: was zählt, wie viel sinnvoll ist

Eigenkapital ist bei fast jeder Baufinanzierung ein Thema. Viele fragen sich zuerst, wie viel sie brauchen. Ebenso wichtig ist aber die Frage, was überhaupt als Eigenkapital zählt.

Denn nicht alles, was Sie besitzen, rechnet die Bank als Eigenkapital an. Manches zählt voll, manches nur zum Teil. In diesem Artikel gebe ich Ihnen einen Überblick. Was beim Kauf in Bayern dazukommt, lesen Sie im Abschnitt zu Bayern weiter unten.

Was versteht man unter Eigenkapital?

Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in die Finanzierung einbringen. Es muss nicht über einen Kredit finanziert werden. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto kleiner wird der Kreditbetrag.

Für die Bank ist Eigenkapital ein Zeichen von Stabilität. Es zeigt, dass Sie sparen und mit Geld planen können. Gleichzeitig senkt es das Risiko der Bank.

Wichtig ist: Das Geld muss zum Zeitpunkt der Finanzierung verfügbar sein. Oder es muss sicher zu einem bestimmten Termin bereitstehen. Geld, das nur vielleicht kommt, zählt in der Regel nicht.

Was zählt als Eigenkapital?

Banken erkennen verschiedene Vermögenswerte als Eigenkapital an. Die wichtigsten sind diese:

• Bankguthaben: Girokonto, Tagesgeld, Festgeld und Sparbücher
• Wertpapiere: Aktien, Fonds oder Anleihen, die Sie verkaufen können
• Bausparguthaben: das bereits angesparte Guthaben eines Bausparvertrags
• Grundstück: ein Baugrundstück, das Ihnen bereits gehört und bezahlt ist
• Eigenleistung: Arbeit, die Sie beim Bau oder bei der Sanierung selbst erbringen, nur begrenzt
• Schenkungen: Geld, das Ihnen die Familie schenkt

Daneben gibt es weitere Möglichkeiten. Dazu gehören etwa der Rückkaufswert einer Kapitallebensversicherung oder ein Guthaben aus Riester-Verträgen. Ob und wie das genutzt werden kann, hängt vom Vertrag ab.

Wie werden Erspartes und Wertpapiere angerechnet?

Bankguthaben zählt in der Regel in voller Höhe. Es ist sofort verfügbar und hat einen klaren Wert. Das macht es zur einfachsten Form von Eigenkapital.

Bei Wertpapieren ist es etwas anders. Ihr Wert kann bis zur Auszahlung schwanken. Manche Banken setzen deshalb einen Sicherheitsabschlag an.

Überlegen Sie auch, ob Sie Ihr gesamtes Erspartes einsetzen möchten. Eine Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben ist sinnvoll. Gerade im ersten Jahr nach dem Einzug fallen oft Kosten an, die vorher nicht absehbar waren.

Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?

Das angesparte Guthaben eines Bausparvertrags zählt als Eigenkapital. Es kann für die Finanzierung eingesetzt werden. Wichtig ist, wann der Vertrag zuteilungsreif ist.

Das Bauspardarlehen selbst ist dagegen kein Eigenkapital. Es ist ein Kredit, den Sie zurückzahlen. Die Bank behandelt es deshalb wie einen Teil der Finanzierung.

Wenn Sie einen Bausparvertrag haben, schauen wir gemeinsam auf den Zuteilungstermin. Davon hängt ab, wie wir ihn in Ihr Finanzierungskonzept einbauen.

Wie viel ist Eigenleistung wert?

Viele Bauherren planen, einen Teil der Arbeiten selbst zu erledigen. Das nennt man Eigenleistung oder auch Muskelhypothek. Typisch sind Malerarbeiten, Bodenbeläge oder Arbeiten im Garten.

Banken erkennen Eigenleistung nur begrenzt an. Sie wollen sehen, dass die Arbeiten realistisch sind. Dazu gehört handwerkliches Können und genug freie Zeit.

Bei der Planung gilt: Lieber vorsichtig rechnen. Bauzeiten verlängern sich, wenn Eigenleistung länger dauert als gedacht. Und Arbeiten mit Gewährleistung, etwa an Elektrik oder Heizung, gehören in Fachhände.

Zählt ein eigenes Grundstück als Eigenkapital?

Wenn Ihnen das Baugrundstück bereits gehört, zählt es als Eigenkapital. Voraussetzung ist in der Regel, dass es bezahlt und nicht belastet ist. Die Bank setzt dann den Wert des Grundstücks an.

Das kann einen großen Teil des Eigenkapitals ausmachen. Manche Bauherren brauchen dadurch kaum zusätzliches Erspartes. Oft lohnt es sich trotzdem, die Nebenkosten des Baus aus Erspartem zu bezahlen.

Auch ein Grundstück aus der Familie kann eine Rolle spielen. Wird es Ihnen geschenkt oder übertragen, kann es nach der Eintragung als Eigenkapital zählen. Die Details klären wir im Einzelfall.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Eine feste Vorgabe gibt es nicht. Es hat sich aber eine Faustregel bewährt. Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken.

Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Die Bank finanziert diese Kosten nur ungern, weil ihnen kein Gegenwert gegenübersteht. In Bayern liegen sie ohne Makler als Richtwert bei rund 5,5 % des Kaufpreises.

Eine genaue Aufstellung finden Sie im Artikel Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in Bayern. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner für Bayern können Sie die Werte für Ihre Wunschimmobilie berechnen.

Alles, was über die Nebenkosten hinausgeht, reduziert den Kreditbetrag. Das senkt Ihre Rate und Ihre Zinskosten über die Laufzeit. Wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt von Ihrem Einkommen und Ihren Plänen ab.

Wie viel Eigenkapital brauche ich in Bayern?

Eine feste Mindestquote gibt es auch in Bayern nicht. Die Faustregel gilt hier ebenso: Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken. In Bayern setzen sie sich so zusammen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
• Notar: als Richtwert etwa 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuch: als Richtwert etwa 0,5 % des Kaufpreises
• Makler: nur wenn ein Makler beteiligt ist, Höhe nach Vereinbarung

Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer gehört in Bayern zu den niedrigsten in Deutschland. Trotzdem ist sie der größte Posten bei den Nebenkosten. Planen Sie diese Kosten deshalb früh aus Ihren eigenen Mitteln ein.

Beim Hausbau gilt eine Besonderheit. Kaufen Sie das Grundstück getrennt vom Bau, fällt die Grunderwerbsteuer in der Regel nur auf das Grundstück an. Hängen Grundstückskauf und Bauvertrag eng zusammen, etwa beim Bauträger, kann sie auch die Baukosten umfassen.

In vielen Regionen Bayerns sind die Immobilienpreise hoch. Schon die Nebenkosten ergeben dann einen spürbaren Betrag. Wer darüber hinaus Eigenkapital einbringt, senkt den Kreditbetrag und oft auch die Rate.

Weniger Eigenkapital ist möglich. Solche Finanzierungen sind aber meist teurer und an strengere Anforderungen geknüpft. Einkommen, berufliche Stabilität und laufende Ausgaben müssen dann besonders überzeugen.

In Bayern gibt es außerdem Förderprogramme der BayernLabo, bundesweit zusätzlich die der KfW. Förderdarlehen können eine Finanzierung sinnvoll ergänzen. Welche Programme aktuell gelten und ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, prüfe ich im Einzelfall.

Wie wirkt sich das Eigenkapital auf die Konditionen aus?

Banken schauen darauf, wie viel vom Wert der Immobilie sie finanzieren. Man spricht vom Beleihungsauslauf. Je niedriger er ist, desto geringer ist ihr Risiko.

Ein niedrigerer Beleihungsauslauf führt in der Regel zu günstigeren Konditionen. Die Abstufungen sind von Bank zu Bank verschieden. Manchmal macht schon ein etwas höherer Eigenkapitalanteil einen spürbaren Unterschied.

Hier lohnt sich ein genauer Blick. Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken. Dabei sehe ich, an welchen Schwellen sich die Konditionen verändern.

Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital nennt man Vollfinanzierung. Sie ist möglich, aber anspruchsvoller. Nicht jede Bank bietet sie an.

Banken erwarten dann vor allem ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen. Auch die übrige finanzielle Situation muss stimmen. Die Konditionen sind in der Regel weniger günstig als mit Eigenkapital.

Dazu kommt eine höhere Restschuld am Ende der Zinsbindung. Das sollten Sie bei der Planung berücksichtigen. Eine höhere Tilgung kann hier helfen, erhöht aber die monatliche Rate.

Eine Vollfinanzierung ist also kein Ausschlusskriterium. Sie braucht aber eine sorgfältige Planung. Ich prüfe mit Ihnen, ob sie in Ihrer Situation tragfähig ist.

Kann die Familie beim Eigenkapital helfen?

Viele Käufer bekommen Unterstützung aus der Familie. Das kann eine Schenkung sein oder ein Darlehen. Für die Bank ist das ein wichtiger Unterschied.

Eine Schenkung zählt als Eigenkapital. Für Schenkungen gibt es steuerliche Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen. Bei größeren Beträgen sollten Sie die steuerliche Seite vorab mit einer Steuerberatung klären.

Ein Darlehen aus der Familie ist dagegen ein Kredit. Banken behandeln es meist nicht als Eigenkapital. Die Rückzahlung fließt in die Haushaltsrechnung ein. Je nach Gestaltung kann es von manchen Banken trotzdem berücksichtigt werden.

Auch ein vorgezogenes Erbe oder eine Grundstücksübertragung kommen in Frage. Hier sind rechtliche und steuerliche Fragen zu klären. Ich bespreche mit Ihnen, wie sich diese Hilfe in der Finanzierung auswirkt.

Wie weisen Sie Ihr Eigenkapital nach?

Die Bank möchte sehen, dass Ihr Eigenkapital tatsächlich vorhanden ist. Dafür braucht sie Nachweise. Typisch sind diese Unterlagen:

• aktuelle Kontoauszüge von Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
• ein aktueller Depotauszug bei Wertpapieren
• ein Kontoauszug Ihres Bausparvertrags
• ein Grundbuchauszug, wenn Ihnen das Grundstück bereits gehört
• bei Schenkungen eine Bestätigung oder ein Schenkungsvertrag
• bei Eigenleistung eine Aufstellung der geplanten Arbeiten

Die Nachweise sollten aktuell sein. Ältere Auszüge fordern Banken meist neu an. Ich sage Ihnen vorab, welche Unterlagen die jeweilige Bank braucht.

Welches Geld sollten Sie nicht einsetzen?

Nicht jedes vorhandene Geld sollte in die Finanzierung fließen. Eine Rücklage für Notfälle gehört nicht in das Eigenkapital. Sie gibt Ihnen Sicherheit, wenn etwa eine Reparatur ansteht.

Auch Geld für absehbare Ausgaben sollten Sie beiseitelegen. Dazu gehören ein Auto, eine Familienplanung oder eine geplante Weiterbildung. Ein Finanzierungskonzept soll Sie entlasten, nicht jeden Spielraum nehmen.

Wie hoch die Rücklage sein sollte, hängt von Ihrer Situation ab. Wir legen sie im Erstgespräch gemeinsam fest. Erst danach rechnen wir mit dem Eigenkapital, das tatsächlich zur Verfügung steht.

Wie geht es weiter?

Ein guter erster Schritt ist eine ehrliche Bestandsaufnahme. Notieren Sie, welche Guthaben, Verträge und Werte Sie haben. Und überlegen Sie, welche Rücklage Sie behalten möchten.

Mit diesem Überblick können wir gezielt planen. Mehr zu meiner Arbeit lesen Sie unter Immobilienfinanzierung. Im kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch schauen wir gemeinsam, wie Ihr Eigenkapital am besten in das Finanzierungskonzept passt.