Baufinanzierung ohne Eigenkapital: was möglich ist und was Banken verlangen

Sie möchten eine Immobilie kaufen, haben aber kaum Erspartes. Oder Sie möchten Ihre Rücklagen nicht vollständig einsetzen. Dann stellt sich die Frage: Geht eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Die kurze Antwort lautet: Ja, das ist möglich. Es ist aber anspruchsvoller als eine Finanzierung mit Eigenkapital. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, welche Varianten es gibt, was Banken dafür verlangen und welche Risiken Sie kennen sollten.

Was überhaupt als Eigenkapital zählt, lesen Sie im Artikel Eigenkapital für die Baufinanzierung. Hier geht es um den Fall, in dem wenig oder gar kein Eigenkapital vorhanden ist.

Was bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt das gesamte Geld von der Bank. Man spricht auch von einer Vollfinanzierung. Sie bringen selbst keine oder fast keine eigenen Mittel ein.

Das klingt zunächst einfach. Für die Bank bedeutet es aber ein höheres Risiko. Denn der Kredit ist mindestens so hoch wie der Wert der Immobilie. Manchmal liegt er sogar darüber.

Was ist der Unterschied zwischen 100-%- und 110-%-Finanzierung?

Bei einer 100-%-Finanzierung finanziert die Bank den Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten bezahlen Sie aus eigenen Mitteln. Dazu gehören vor allem Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler.

Bei einer 110-%-Finanzierung übernimmt die Bank auch die Kaufnebenkosten. Dann setzen Sie tatsächlich kein eigenes Geld ein. Die Zahl 110 ist dabei nur ein Näherungswert. Wie hoch die Nebenkosten genau sind, hängt vom Kaufpreis und vom Makler ab.

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner für Bayern sehen Sie, welche Summe bei Ihrer Wunschimmobilie zusammenkommt.

Der Unterschied ist wichtig. Den Nebenkosten steht kein Gegenwert gegenüber. Die Bank kann sie im Ernstfall nicht über die Immobilie zurückholen. Deshalb bieten deutlich weniger Banken eine 110-%-Finanzierung an als eine 100-%-Finanzierung.

Was verlangen Banken bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital?

Jede Bank muss vor einem Immobilienkredit Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Das schreibt das Gesetz vor. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen. Entscheidend ist, ob Sie den Kredit voraussichtlich zurückzahlen können.

Ohne Eigenkapital schaut die Bank noch genauer hin. Typisch sind diese Punkte:

• Sicheres Einkommen: ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit oder ein vergleichbar sicheres Einkommen
• Ausreichend Spielraum: nach Abzug von Rate und Lebenshaltungskosten muss genug übrig bleiben
• Saubere Bonität: keine negativen Einträge, keine hohen laufenden Ratenkredite
• Ordentliche Kontoführung: keine dauerhafte Nutzung des Dispokredits
• Passendes Objekt: eine Immobilie in guter Lage, deren Wert zum Kaufpreis passt

Viele Banken erwarten außerdem eine höhere anfängliche Tilgung. So sinkt die Restschuld schneller. Welche Anforderungen genau gelten, unterscheidet sich von Bank zu Bank deutlich.

Warum ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital teurer?

Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf. Das ist das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert. Je höher dieser Anteil, desto höher ist das Risiko der Bank.

Ohne Eigenkapital liegt der Beleihungsauslauf am oberen Ende. Die Bank verlangt dafür in der Regel einen Zinsaufschlag. Hinzu kommt: Sie leihen sich mehr Geld. Beides zusammen erhöht die Zinskosten über die Laufzeit.

Schon ein kleiner Eigenkapitalanteil kann hier etwas verändern. Manchmal reicht es, wenn Sie wenigstens einen Teil der Nebenkosten selbst tragen. Ob sich das lohnt, sehe ich im Vergleich der Angebote.

Welche Risiken hat eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Vollfinanzierung ist kein Fehler. Sie hat aber Risiken, die Sie kennen sollten.

Hohe Restschuld: Am Ende der Zinsbindung ist noch ein großer Teil des Kredits offen. Dann brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Wie die Zinsen zu diesem Zeitpunkt stehen, weiß heute niemand.

Wenig Puffer beim Verkauf: Müssen Sie in den ersten Jahren verkaufen, etwa nach einer Trennung oder einem Jobwechsel, kann der Erlös unter der Restschuld liegen. Die Differenz müssen Sie dann aus eigener Tasche begleichen. Das gilt besonders bei einer 110-%-Finanzierung.

Knappe Haushaltsrechnung: Die Rate ist ohne Eigenkapital höher. Fällt ein Einkommen weg oder steigen andere Kosten, wird es schnell eng.

Keine Reserve: Wer alles finanziert, hat oft auch keine Rücklage. Gerade nach dem Einzug fallen aber häufig unerwartete Ausgaben an.

Wie lässt sich das Risiko begrenzen?

Einige Stellschrauben helfen, eine Finanzierung ohne Eigenkapital solider zu machen:

1. Rücklage behalten: Setzen Sie nicht jeden Euro ein. Eine Reserve für Notfälle gibt Ihnen Ruhe.
2. Höher tilgen: Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller. Die Rate steigt dafür.
3. Lange Zinsbindung: Sie sichert die Rate für viele Jahre und verschiebt das Zinsrisiko nach hinten.
4. Sondertilgungen vereinbaren: So können Sie später zusätzliches Geld einbringen, etwa aus Bonuszahlungen.
5. Förderung prüfen: Je nach Situation kommen Förderdarlehen in Frage. Sie ersetzen kein Eigenkapital, können die Finanzierung aber entlasten.

Mit dem Rechner „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ bekommen Sie eine erste Orientierung für Ihren Rahmen. Rechnen Sie dabei lieber vorsichtig.

Für wen kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital passen?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann passen, wenn diese Punkte zusammenkommen:

• Ihr Einkommen ist sicher und ausreichend hoch.
• Sie haben wenig laufende Verpflichtungen.
• Sie planen, länger in der Immobilie zu bleiben.
• Die Rate passt auch mit höherer Tilgung gut in Ihr Budget.

Das betrifft zum Beispiel Paare mit zwei stabilen Einkommen, die bisher eher Miete gezahlt als gespart haben. Oder Menschen, die ihr Vermögen in einer Form halten, die sie nicht auflösen möchten.

Eher abraten würde ich, wenn Ihr Einkommen schwankt, ein Umzug in den nächsten Jahren denkbar ist oder die Rate Ihr Budget schon ohne Puffer ausschöpft. Dann ist es oft besser, noch eine Weile anzusparen.

Wie gehen Sie am besten vor?

Am Anfang steht eine ehrliche Haushaltsrechnung. Was verdienen Sie, was geben Sie aus, und welche Rate fühlt sich auch in schlechteren Monaten noch gut an?

Legen Sie außerdem Ihre Unterlagen bereit. Dazu gehören die letzten Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und eine Übersicht über laufende Kredite. Je vollständiger das Bild ist, desto besser kann ich einschätzen, welche Banken in Frage kommen.

Danach lohnt sich der Vergleich. Nicht jede Bank bietet eine Vollfinanzierung an, und die Aufschläge unterscheiden sich spürbar. Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken und sehe, wo Ihr Profil gut ankommt. Mehr zum Ablauf beim Kauf lesen Sie unter Hauskauf finanzieren.

Im kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch prüfen wir gemeinsam, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital für Sie tragfähig ist.