Baufinanzierung mit niedrigem Einkommen: Was ist möglich?

Sie möchten eine eigene Immobilie, verdienen aber nicht besonders viel. Vielleicht arbeiten Sie in Teilzeit, haben ein Einkommen allein oder stehen am Anfang Ihres Berufslebens. Dann fragen Sie sich vermutlich: Bekomme ich überhaupt eine Baufinanzierung?

Die kurze Antwort lautet: Ein niedriges Einkommen schließt eine Baufinanzierung nicht automatisch aus. Entscheidend ist, ob die Rate dauerhaft in Ihr Budget passt. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wie Banken das prüfen. Und ich zeige Ihnen, mit welchen Stellschrauben Sie Ihren Spielraum erweitern können.

Gibt es ein Mindesteinkommen für eine Baufinanzierung?

Eine feste Einkommensgrenze gibt es nicht. Banken müssen vor einem Immobilienkredit aber Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Das schreibt das Gesetz vor. Grundlage sind Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihre übrigen finanziellen Verhältnisse.

Die Bank fragt also nicht: Wie hoch ist Ihr Gehalt? Sie fragt: Wie viel bleibt am Monatsende übrig? Und reicht das für die Rate, auch wenn einmal etwas Unerwartetes passiert?

Das hat eine gute Seite. Ein Haushalt mit kleinerem Einkommen und wenig Ausgaben kann besser dastehen. Ein hohes Gehalt mit vielen Verpflichtungen hilft dagegen wenig.

Wie funktioniert die Haushaltsrechnung?

Die Haushaltsrechnung stellt Ihre Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Sie ist das Herzstück der Prüfung.

Auf der Einnahmenseite stehen vor allem diese Posten:

• Nettogehalt oder Nettolohn
• regelmäßige Nebeneinkünfte
• Kindergeld und andere Leistungen
• Unterhaltszahlungen, die Sie erhalten

Auf der Ausgabenseite rechnet die Bank unter anderem mit diesen Posten:

• Lebenshaltungskosten, oft als Pauschale je Person
• Raten für bestehende Kredite
• Versicherungen und Altersvorsorge
• Unterhalt, den Sie zahlen
• Nebenkosten der künftigen Immobilie, etwa für Heizung, Strom und Grundsteuer
• eine Rücklage für Instandhaltung

Ihre bisherige Miete fällt weg. Dafür kommen die Kosten der eigenen Immobilie dazu. Was danach übrig bleibt, muss die Kreditrate tragen. Und es sollte noch ein Puffer bleiben.

Wie Banken einzelne Posten ansetzen, ist unterschiedlich. Das gilt etwa für Kindergeld, Elterngeld oder Nebeneinkünfte. Auch die Pauschalen für die Lebenshaltung unterscheiden sich. Genau deshalb lohnt sich bei knappem Budget ein Vergleich besonders.

Welche Rolle spielt die Sicherheit des Einkommens?

Neben der Höhe zählt die Verlässlichkeit. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit sehen Banken gern. Bei befristeten Verträgen oder in der Probezeit wird es schwieriger.

Auch Ihr Alter spielt eine Rolle. Die Bank schaut, wie viel Restschuld bei Rentenbeginn noch offen ist. Mit der Rente sinkt das Einkommen meist. Dann muss die Rate weiterhin passen, oder der Kredit sollte weitgehend getilgt sein.

Mit welchen Stellschrauben erweitern Sie Ihren Spielraum?

Bei einem knappen Budget gibt es mehrere Hebel. Meist wirken sie erst zusammen.

Die passende Preisklasse: Der Kaufpreis ist der größte Hebel. Eine kleinere Immobilie, eine andere Lage oder eine Wohnung statt eines Hauses kann viel verändern. Mehr dazu lesen Sie unter Eigentumswohnung finanzieren.

Eigenkapital: Jeder Euro Eigenkapital senkt den Kreditbetrag und damit die Rate. Oft verbessert er auch die Konditionen. Was als Eigenkapital zählt, erkläre ich im Artikel Eigenkapital für die Baufinanzierung.

Tilgung und Laufzeit: Eine niedrigere Tilgung senkt die monatliche Rate. Dafür dauert die Rückzahlung länger, und Sie zahlen insgesamt mehr Zinsen. Am Ende der Zinsbindung ist zudem mehr Restschuld offen. Mit dem Tilgungsrechner sehen Sie, wie sich verschiedene Varianten auswirken.

Förderprogramme: Manche Programme richten sich gezielt an Haushalte mit kleinerem oder mittlerem Einkommen. Dazu gehören Angebote der KfW und der BayernLabo. Es gelten Einkommensgrenzen und weitere Bedingungen. Ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, prüfe ich mit Ihnen aktuell.

Bestehende Kredite: Laufende Ratenkredite belasten die Haushaltsrechnung. Manchmal hilft es, kleinere Kredite vorher abzulösen. Ob das sinnvoll ist, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital dann noch bleibt.

Ein zweites Einkommen: Kaufen Sie gemeinsam mit Ihrem Partner, zählen beide Einkommen. Dann haften aber auch beide für den Kredit.

Wo liegen die Grenzen?

So wichtig die Möglichkeiten sind: Eine Finanzierung muss nicht nur machbar sein. Sie muss auch dauerhaft stabil bleiben.

Eine zu knappe Rechnung trifft Sie bei jeder Veränderung sofort. Das kann eine Reparatur am Haus sein, ein Jobwechsel oder die Geburt eines Kindes. Auch nach dem Ende der Zinsbindung kann die Rate steigen, wenn die Zinsen dann höher sind.

Planen Sie deshalb eine Rücklage für Notfälle ein. Und wählen Sie eine Rate, die sich auch in schwächeren Monaten noch gut anfühlt. Ein ehrliches Nein heute ist besser als finanzielle Sorgen später.

Welche Unterlagen sollten Sie vorbereiten?

Bei knappem Budget schaut die Bank besonders genau hin. Vollständige Unterlagen machen einen guten Eindruck. Sie beschleunigen außerdem die Prüfung.

Halten Sie vor allem diese Nachweise bereit:

• Ihre letzten Gehaltsabrechnungen
• Kontoauszüge der letzten Monate
• Nachweise über Kindergeld, Unterhalt oder andere regelmäßige Leistungen
• eine Übersicht über laufende Kredite und Verträge
• Nachweise über Ihr Erspartes

Auch die Kontoführung spielt eine Rolle. Ein dauerhaft genutzter Dispokredit wirkt ungünstig. Regelmäßige Sparraten zeigen dagegen, dass Sie mit Ihrem Geld planen. Sie belegen außerdem, dass Sie eine Rate tragen können.

Haben Sie früher einmal Zahlungsschwierigkeiten gehabt? Dann sprechen Sie das offen an. Ein Eintrag bei der Schufa macht es schwerer. Gemeinsam schauen wir, ob und wie eine Finanzierung trotzdem möglich ist.

Wie gehen Sie am besten vor?

Am Anfang steht ein ehrlicher Blick auf Ihre Ausgaben. Nehmen Sie dafür die Kontoauszüge der letzten Monate zur Hand. So sehen Sie, wofür Ihr Geld tatsächlich ausgegeben wird.

Danach bekommen Sie mit dem Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten? eine erste Orientierung. Rechnen Sie dabei lieber vorsichtig.

Im nächsten Schritt lohnt sich der Vergleich. Gerade bei knappem Budget entscheiden die Unterschiede zwischen den Banken. Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken und sehe, wo Ihre Haushaltsrechnung gut ankommt. Ich berate in Niederbayern, in der Oberpfalz und im nördlichen München.

Wenn Sie wissen möchten, was in Ihrer Situation realistisch ist, vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.