Hausbau Kosten berechnen: So planen Sie Ihr Budget realistisch

Ein eigenes Haus zu bauen ist für viele ein großer Lebensplan. Am Anfang steht fast immer dieselbe Frage: Was kostet das alles? Und welches Budget ist für mich realistisch?

Die Baukosten sind nur ein Teil der Antwort. Dazu kommen Grundstück, Nebenkosten, Außenanlagen und Kosten der Finanzierung. In diesem Artikel zeige ich Ihnen, wie Sie die Hausbau-Kosten Schritt für Schritt berechnen. Und welche Posten oft vergessen werden.

Aus welchen Bausteinen bestehen die Kosten beim Hausbau?

Ein Hausbau-Budget setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Es hilft, sie getrennt zu betrachten. So sehen Sie schnell, wo noch Lücken sind.

• Grundstück: Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
• Erschließung: Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation
• Baukosten: das Haus selbst, vom Fundament bis zum Dach
• Baunebenkosten: Planung, Genehmigung, Gutachten und Versicherungen
• Außenanlagen: Zufahrt, Garten, Zaun, Terrasse und Stellplatz
• Ausstattung: Küche, Böden, Beleuchtung und Einrichtung
• Finanzierungskosten: etwa Bereitstellungszinsen während der Bauphase
• Puffer: Reserve für Unvorhergesehenes

Erst die Summe aller Bausteine ergibt Ihr Gesamtbudget. Wer nur mit dem Hauspreis rechnet, plant zu knapp.

Was kostet das Grundstück wirklich?

Beim Grundstück zählt nicht nur der Kaufpreis. Es fallen Erwerbsnebenkosten an. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Ist ein Makler beteiligt, kommt seine Provision hinzu.

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Wichtig beim Hausbau: Kaufen Sie das Grundstück getrennt und beauftragen den Bau unabhängig davon, bezieht sich die Steuer in der Regel nur auf das Grundstück.

Anders ist es oft beim Kauf vom Bauträger. Hängen Grundstückskauf und Bauvertrag eng zusammen, kann die Steuer auch auf die Baukosten anfallen. Man spricht dann von einem einheitlichen Vertragswerk. Ob das bei Ihnen zutrifft, klären Sie am besten vorab mit einer Steuerberatung oder dem Notar.

Eine genaue Aufstellung finden Sie im Artikel Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in Bayern.

Prüfen Sie außerdem, ob das Grundstück schon erschlossen ist. Bei einem unerschlossenen Grundstück kommen Erschließungsbeiträge der Gemeinde dazu. Auch die Hausanschlüsse der Versorger kosten Geld. Fragen Sie bei Gemeinde und Versorgern früh nach.

Wie Sie das Grundstück selbst finanzieren, lesen Sie im Artikel Grundstück finanzieren.

Welche Baunebenkosten werden oft vergessen?

Baunebenkosten sind alle Kosten, die nicht direkt in Mauern und Dach fließen. Sie werden besonders oft unterschätzt. Typisch sind diese Posten:

• Architekt oder Planer, wenn Sie nicht mit einem Komplettanbieter bauen
• Baugenehmigung und Gebühren der Behörden
• Vermessung des Grundstücks und Einmessung des Hauses
• Bodengutachten zur Tragfähigkeit des Untergrunds
• Baustrom und Bauwasser
• Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung
• Notar und Grundbuch für die Grundschuld der Bank

Dazu kommen Posten, die erst gegen Ende auffallen. Das sind Außenanlagen, Küche oder Bodenbeläge. Sie sind im Hauspreis oft nicht enthalten. Schauen Sie deshalb genau in die Bau- und Leistungsbeschreibung.

Welche Finanzierungskosten gehören ins Budget?

Beim Hausbau zahlt die Bank das Darlehen nicht auf einmal aus. Das Geld fließt in Raten nach dem Baufortschritt. Für den Teil, der noch nicht abgerufen ist, verlangen viele Banken Bereitstellungszinsen.

Ab wann diese Zinsen anfallen, ist von Bank zu Bank verschieden. Manche gewähren eine längere bereitstellungsfreie Zeit. Bei einer langen Bauzeit kann das einen spürbaren Unterschied machen.

Denken Sie auch an die Doppelbelastung. Während der Bauphase zahlen Sie oft noch Miete. Gleichzeitig laufen schon Zinsen für das Darlehen. Diese Monate sollten in Ihrer Planung abgebildet sein.

Wie viel Puffer sollten Sie einplanen?

Eine feste Größe für den Puffer gibt es nicht. Er hängt von Ihrem Bauvorhaben ab. Bei einem Haus vom Komplettanbieter mit Festpreis ist das Risiko anders als bei Einzelvergabe der Gewerke.

Der Puffer soll Mehrkosten auffangen. Dazu gehören Preissteigerungen während der Bauphase. Auch Überraschungen im Boden oder Änderungswünsche zählen dazu.

Wichtig ist: Ein Nachfinanzieren während des Baus ist oft schwierig. Planen Sie die Reserve deshalb von Anfang an ein. Das gibt Ihnen Ruhe, wenn etwas anders läuft als gedacht.

Wie rechnen Sie Ihr Budget von der Rate her?

Es gibt zwei Wege zum Budget. Der erste geht von den Kosten aus. Der zweite von Ihrer monatlichen Rate. Beide sollten am Ende zusammenpassen.

Für den zweiten Weg stellen Sie Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Was übrig bleibt, ist Ihr Spielraum für die Rate. Lassen Sie dabei bewusst Luft für Rücklagen und unregelmäßige Ausgaben.

Aus Rate, Eigenkapital und Konditionen ergibt sich, wie viel Darlehen tragbar ist. Eine erste Orientierung gibt Ihnen der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Liegen die Kosten über diesem Rahmen, gibt es Stellschrauben. Zum Beispiel ein kleineres Haus, Eigenleistung in Maßen oder ein anderes Grundstück. Auch Förderprogramme können die Finanzierung ergänzen.

Welche Fehler sollten Sie bei der Budgetplanung vermeiden?

Viele Bauherren machen ähnliche Fehler. Die gute Nachricht: Sie lassen sich mit etwas Vorbereitung vermeiden.

• Nur mit dem Hauspreis rechnen und Nebenkosten vergessen
• Außenanlagen und Ausstattung zu spät einplanen
• Eigenleistung zu optimistisch ansetzen
• Keinen Puffer für Mehrkosten vorsehen
• Die Doppelbelastung aus Miete und Zinsen übersehen
• Das gesamte Ersparte einsetzen und keine Rücklage behalten

Eine zu knapp kalkulierte Finanzierung kann später zu Problemen führen. Besser ist ein Budget, das auch dann noch trägt, wenn etwas teurer wird.

Wie gehen Sie bei der Kostenberechnung konkret vor?

Eine klare Reihenfolge hilft Ihnen beim Überblick. So gehe ich mit meinen Kunden vor:

1. Wir sammeln alle Kostenbausteine in einer Liste.
2. Wir prüfen, was im Hauspreis enthalten ist und was nicht.
3. Wir ergänzen Nebenkosten, Außenanlagen und Puffer.
4. Wir legen fest, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen und welche Rücklage bleibt.
5. Wir rechnen, welche Rate zu Ihrem Haushalt passt.
6. Erst dann vergleiche ich Angebote verschiedener Banken.

Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken. Dabei achte ich beim Hausbau besonders auf Bereitstellungszinsen und flexible Auszahlung. Mehr zum Ablauf lesen Sie auf der Seite Hausbau finanzieren.

Wenn Sie Ihr Budget gemeinsam durchgehen möchten, vereinbaren Sie gern ein kostenloses Erstgespräch.