Grundstück finanzieren: allein oder zusammen mit dem Hausbau

Am Anfang eines Neubaus steht fast immer das Grundstück. Gerade in Bayern sind gute Bauplätze gefragt. Wer eines findet, muss oft schnell entscheiden.

Dann stellt sich die Frage: Wie lässt sich das Grundstück finanzieren? Kaufen Sie es allein und bauen später? Oder finanzieren Sie Grundstück und Haus zusammen?

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die Unterschiede. Außerdem geht es um Eigenkapital, Nebenkosten, Bauverpflichtungen und kurz um die Erbpacht.

Kann man ein Grundstück allein finanzieren?

Ja, ein reiner Grundstückskauf lässt sich finanzieren. Die Bank trägt dafür eine Grundschuld auf das Grundstück ein. Rechtlich funktioniert das wie bei einer Immobilie.

In der Praxis sind Banken aber zurückhaltender. Ein unbebautes Grundstück bringt keine Miete und keine Wohnkosten-Ersparnis. Sein Wert hängt stark von Lage und Bebaubarkeit ab. Und es ist nicht immer sicher, wann und ob gebaut wird.

Deshalb erwarten viele Banken beim reinen Grundstückskauf mehr Eigenkapital als bei einem Hauskauf. Manche Banken finanzieren ein Grundstück nur, wenn der Bau bereits absehbar ist. Die Unterschiede zwischen den Banken sind groß.

Wann ist ein reiner Grundstückskauf sinnvoll?

Ein Grundstück allein zu kaufen, kann passen, wenn Sie die Gelegenheit nicht verpassen möchten. Der Bau soll aber erst später kommen. Zum Beispiel, weil Sie noch Eigenkapital ansparen oder die Planung Zeit braucht.

Dann sollten Sie zwei Dinge bedenken. Erstens zahlen Sie den Kredit für das Grundstück schon, während Sie vielleicht noch Miete zahlen. Zweitens braucht der spätere Bau eine eigene Finanzierung. Die Bank, die das Grundstück finanziert hat, steht dann im ersten Rang im Grundbuch.

Wenn Sie schon wissen, dass Sie bauen werden, ist es oft sinnvoll, beides gemeinsam zu planen. Auch wenn der Bau erst etwas später beginnt.

Wie funktioniert die Finanzierung von Grundstück und Bau zusammen?

Bei einer Gesamtfinanzierung bewertet die Bank Grundstück und geplantes Haus zusammen. Grundlage sind Kaufvertrag, Baupläne, Baubeschreibung und Kostenaufstellung. Für die Bank ist das ein klares Vorhaben mit späterem Gegenwert.

Ausgezahlt wird der Kredit in Teilen. Zuerst fließt das Geld für das Grundstück. Danach zahlt die Bank nach Baufortschritt aus, zum Beispiel nach Rohbau oder Dach.

Für den Teil, der noch nicht abgerufen ist, berechnen viele Banken nach einer bestimmten Frist Bereitstellungszinsen. Wie lang die bereitstellungszinsfreie Zeit ist, unterscheidet sich deutlich. Gerade bei einem längeren Bau sollten Sie darauf achten.

Mehr zum gesamten Ablauf lesen Sie unter Hausbau finanzieren.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für ein Grundstück?

Eine feste Vorgabe gibt es nicht. Als Grundregel gilt: Die Nebenkosten sollten Sie möglichst aus eigenen Mitteln bezahlen. Beim reinen Grundstückskauf erwarten Banken oft zusätzlich einen Teil des Kaufpreises.

Beim Grundstück fallen in Bayern ähnliche Nebenkosten an wie beim Hauskauf:

• 3,5 % Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis
• Notar- und Grundbuchkosten
• gegebenenfalls eine Maklerprovision

Dazu kommen Kosten, die beim Hauskauf oft schon erledigt sind. Dazu gehören je nach Grundstück Erschließung, Vermessung, Bodengutachten oder Hausanschlüsse. Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob die Erschließung schon abgerechnet ist.

Eine Übersicht über die Kaufnebenkosten finden Sie im Artikel Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in Bayern.

Ein Grundstück, das Ihnen bereits gehört und bezahlt ist, kann später als Eigenkapital für den Bau zählen. Mehr dazu lesen Sie im Artikel Eigenkapital für die Baufinanzierung.

Was bedeutet eine Bauverpflichtung?

Viele Gemeinden verkaufen Bauplätze mit einer Bauverpflichtung. Sie verpflichten sich dann, innerhalb einer bestimmten Frist zu bauen. Das kommt häufig bei Baugebieten vor, die eine Gemeinde selbst vermarktet.

Halten Sie die Frist nicht ein, kann die Gemeinde je nach Vertrag Rechte geltend machen. Möglich sind etwa ein Rückkaufsrecht oder eine Zahlung. Die genauen Regeln stehen im Kaufvertrag.

Für die Finanzierung ist das wichtig. Wenn Sie innerhalb weniger Jahre bauen müssen, sollte die Baufinanzierung von Anfang an mitgedacht werden. Lesen Sie den Vertragsentwurf deshalb genau. Bei Fragen hilft der Notar.

Worauf sollten Sie bei der Grunderwerbsteuer achten?

Normalerweise zahlen Sie Grunderwerbsteuer nur auf den Preis des Grundstücks. Das Haus bauen Sie danach selbst.

Anders kann es sein, wenn Grundstück und Bau eng zusammenhängen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie das Grundstück von einem Bauträger kaufen und dieser auch das Haus baut. Dann kann das Finanzamt auch die Baukosten in die Grunderwerbsteuer einbeziehen.

Ob das in Ihrem Fall zutrifft, hängt von den Verträgen ab. Klären Sie diese Frage vor der Unterschrift mit dem Notar oder einer Steuerberatung.

Was ist Erbpacht?

Bei der Erbpacht kaufen Sie das Grundstück nicht. Sie erhalten ein Erbbaurecht. Damit dürfen Sie auf fremdem Grund für eine vereinbarte Zeit ein Haus bauen und nutzen. Dafür zahlen Sie regelmäßig einen Erbbauzins.

Der Vorteil: Der Kaufpreis für das Grundstück entfällt. Dafür kommen laufende Kosten hinzu, die sich nach den Regeln des Vertrags ändern können.

Auch Erbbaurechte lassen sich finanzieren. Die Bank achtet dabei besonders auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts und auf die Bedingungen des Vertrags. Oft braucht sie die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Grundschuld.

Welche Unterlagen braucht die Bank für ein Grundstück?

Für die Bewertung möchte die Bank wissen, was auf dem Grundstück möglich ist. Typisch sind diese Unterlagen:

• der Entwurf des Kaufvertrags
• ein aktueller Grundbuchauszug
• ein Lageplan oder eine Flurkarte
• Angaben zum Bebauungsplan oder zur Bebaubarkeit
• eine Auskunft zur Erschließung

Bei einer Gesamtfinanzierung kommen Baupläne, Baubeschreibung und eine Kostenaufstellung hinzu. Manche Unterlagen erhalten Sie von der Gemeinde oder vom Vermessungsamt. Das kann etwas dauern. Fordern Sie sie deshalb früh an, damit die Finanzierung nicht an fehlenden Papieren hängt.

Wie gehen Sie am besten vor?

Bevor Sie zusagen, klären Sie die Eckdaten. Was ist erlaubt zu bauen? Ist das Grundstück erschlossen? Gibt es eine Bauverpflichtung?

Danach rechnen wir Grundstück und Bau gemeinsam durch. Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken. Dabei schaue ich auch auf bereitstellungszinsfreie Zeiten und Teilauszahlungen.

Im kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch planen wir gemeinsam, wie Sie Ihr Grundstück am besten finanzieren.