Immobilie finanzieren trotz Kredit: Wann ist das möglich?

Sie zahlen noch einen Autokredit ab, einen Ratenkredit oder sogar eine erste Baufinanzierung. Trotzdem möchten Sie eine Immobilie kaufen oder bauen. Geht das überhaupt?

Ja, das ist möglich. Ein laufender Kredit schließt eine neue Finanzierung nicht grundsätzlich aus. Entscheidend ist, wie hoch Ihre Gesamtbelastung ist. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wie Banken bestehende Kredite bewerten. Und ich zeige Ihnen, welche Wege es gibt und wo die Risiken liegen.

Schließt ein bestehender Kredit eine Baufinanzierung aus?

Nein. Banken achten weniger auf die Zahl der Kredite. Sie schauen auf die Gesamtstruktur Ihrer Finanzen.

Vor jedem Immobilienkredit muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Grundlage sind Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihre übrigen finanziellen Verhältnisse. Bestehende Kredite gehören dazu.

Geben Sie deshalb alle laufenden Verpflichtungen vollständig an. Die Bank holt in der Regel ohnehin eine Auskunft bei der Schufa ein. Dort sind Kredite verzeichnet. Fällt eine Lücke erst später auf, kostet das Vertrauen.

Wie bewertet die Bank laufende Kredite?

Im Mittelpunkt steht die Haushaltsrechnung. Sie zeigt, wie viel Geld nach allen festen Ausgaben übrig bleibt. Berücksichtigt werden unter anderem diese Punkte:

• Ihre monatlichen Einnahmen und deren Stabilität
• alle laufenden Kreditraten
• Lebenshaltungskosten und Versicherungen
• sonstige Verpflichtungen wie Leasing oder Unterhalt

Jede bestehende Rate verringert Ihren Spielraum für die neue Finanzierung. Nur wenn danach ein ausreichender Puffer bleibt, ist eine weitere Finanzierung sinnvoll.

Auch kleinere Verpflichtungen zählen. Dazu gehören Ratenzahlungen für Möbel oder Elektronik, Kreditkarten mit Teilzahlung und ein dauerhaft genutzter Dispokredit. Manche Banken berücksichtigen, wenn ein Kredit bald endet. Verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht.

Sollten Sie einen Ratenkredit vorher ablösen?

Manchmal ist das sinnvoll. Ohne die Rate wird Ihre Haushaltsrechnung deutlich entlastet. Das kann den Ausschlag geben.

Allerdings fehlt das Geld dann beim Eigenkapital. Weniger Eigenkapital bedeutet einen höheren Kreditbetrag. Ob sich die Ablösung lohnt, hängt deshalb vom Einzelfall ab. Ich rechne beide Varianten gern mit Ihnen durch.

Ratenkredite lassen sich meist vorzeitig zurückzahlen. Die Bank kann dafür eine Entschädigung verlangen, die gesetzlich begrenzt ist. Prüfen Sie die Bedingungen in Ihrem Kreditvertrag.

Können Sie eine zweite Immobilie finanzieren, obwohl die erste noch läuft?

Auch das ist möglich. Typische Situationen sind diese:

• Sie wollen in eine größere Immobilie umziehen.
• Sie möchten eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen.
• Sie planen einen Neubau, während die bisherige Immobilie noch finanziert ist.

Ihre erste Immobilie kann dabei sogar helfen. Ist sie schon teilweise abbezahlt, steckt darin Vermögen. Dieses kann unter Umständen als zusätzliche Sicherheit dienen.

Bei einer Kapitalanlage kommen Mieteinnahmen hinzu. Banken rechnen sie aber meist nicht vollständig an. Sie ziehen einen Abschlag für Leerstand und Kosten ab. Planen Sie die Rate deshalb so, dass sie auch ohne volle Miete tragbar bleibt.

Was passiert mit dem alten Kredit beim Umzug?

Wollen Sie Ihre bisherige Immobilie verkaufen, stellt sich die Frage nach dem alten Darlehen. Läuft die Zinsbindung noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Ablösung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ein Verkauf ist dabei in der Regel ein berechtigter Grund für die vorzeitige Ablösung.

Wann eine Ablösung ohne Entschädigung möglich ist, erkläre ich im Artikel Umschuldung der Baufinanzierung.

Oft liegen Kauf und Verkauf zeitlich nicht genau zusammen. Dann kann eine Zwischenfinanzierung die Lücke überbrücken. Sie gibt Ihnen Zeit für einen guten Verkauf. Sie kostet aber Zinsen und setzt voraus, dass der Verkaufserlös realistisch eingeschätzt ist.

Endet die Zinsbindung Ihres bisherigen Kredits ohnehin bald, sollten Sie beides gemeinsam planen. Mehr dazu lesen Sie unter Anschlussfinanzierung.

Welche Rolle spielen Bürgschaften und gemeinsame Kredite?

Nicht jede Verpflichtung ist ein eigener Kredit. Vielleicht haben Sie für einen Angehörigen gebürgt. Oder Sie haben früher mit einem Partner gemeinsam einen Kredit aufgenommen.

Auch solche Verpflichtungen können bei der Prüfung eine Rolle spielen. Bei einem gemeinsamen Kredit haften Sie in der Regel für die volle Summe. Das gilt auch nach einer Trennung, solange der Vertrag besteht.

Sprechen Sie solche Punkte deshalb früh an. Dann können wir klären, wie die Bank sie bewertet. Manchmal lässt sich eine Mithaftung vorher auflösen.

Wie lässt sich die Gesamtbelastung senken?

Ist der Spielraum knapp, gibt es mehrere Stellschrauben. Eine günstigere Immobilie senkt den Kreditbetrag. Mehr Eigenkapital wirkt in die gleiche Richtung.

Auch die Tilgung lässt sich anpassen. Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate. Dafür dauert die Rückzahlung länger, und die Zinskosten steigen.

Manchmal hilft es, mehrere kleine Kredite zusammenzufassen. Das macht die Rechnung übersichtlicher. Ob es günstiger ist, hängt von den Konditionen ab.

Welche Risiken hat eine zweite Finanzierung?

Mit jeder weiteren Finanzierung steigt die monatliche Gesamtbelastung. Veränderungen werden dann schneller spürbar.

Endet die Zinsbindung eines Kredits zu höheren Zinsen, steigt die Rate. Fällt ein Einkommen weg, fehlt das Geld für mehrere Raten zugleich. Und bei zwei Immobilien gibt es auch doppelte Kosten für Instandhaltung.

Deshalb rate ich zu einer vorsichtigen Planung. Rechnen Sie mit realistischen Annahmen und behalten Sie eine Rücklage. Eine zweite Finanzierung sollte immer im Gesamtbild betrachtet werden.

Wie gehen Sie am besten vor?

Verschaffen Sie sich zuerst einen Überblick über alle laufenden Kredite. Notieren Sie für jeden Kredit die Restschuld, die Rate und das Ende der Laufzeit oder Zinsbindung.

Danach gibt Ihnen der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten? eine erste Orientierung. Tragen Sie dort alle bestehenden Raten ein.

Im nächsten Schritt lohnt sich der Vergleich. Banken bewerten bestehende Kredite unterschiedlich. Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken und plane alte und neue Finanzierung zusammen. Wie der Ablauf beim Kauf aussieht, lesen Sie unter Hauskauf finanzieren.

Ich berate in Niederbayern, in der Oberpfalz und im nördlichen München. Wenn Sie Ihre Situation in Ruhe durchgehen möchten, vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.