Umschuldung der Baufinanzierung: wann sie möglich ist und was sie kostet

Ihre Baufinanzierung läuft, aber eine andere Bank würde Ihnen bessere Konditionen geben. Oder Ihre Zinsbindung endet bald, und Sie möchten nicht einfach das Angebot Ihrer Hausbank unterschreiben. Dann geht es um eine Umschuldung.

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wann ein Wechsel möglich ist. Ich zeige Ihnen, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung droht, welche Kosten für die Grundschuld anfallen und wie der Ablauf aussieht.

Was bedeutet Umschuldung bei einer Baufinanzierung?

Bei einer Umschuldung löst eine neue Bank Ihren bisherigen Kredit ab. Sie zahlt die Restschuld an Ihre alte Bank. Ab dann zahlen Sie Ihre Rate an die neue Bank.

Die Immobilie bleibt dabei die Sicherheit. Die Grundschuld im Grundbuch geht auf die neue Bank über. Meist wird sie dafür abgetreten.

Entscheidend ist der Zeitpunkt. Ob ein Wechsel kostenlos möglich ist, hängt davon ab, ob Ihre Zinsbindung noch läuft.

Wann ist eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich?

Am einfachsten ist der Wechsel zum Ende der Zinsbindung. Dann sind Sie an die vereinbarten Konditionen nicht mehr gebunden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Das Gesetz gibt Ihnen dafür ein Kündigungsrecht. Endet die Zinsbindung vor dem Ende der Laufzeit, können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einer Frist von einem Monat kündigen. Die Kündigung wirkt frühestens zum Ende der Zinsbindung.

Ihre Bank muss Sie spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie Ihnen ein neues Angebot macht. Das regelt § 493 BGB. Für einen ruhigen Vergleich ist dieser Zeitpunkt knapp. Ich empfehle, sich früher zu kümmern.

Wer schon Jahre vorher Konditionen sichern möchte, kann ein Forward-Darlehen abschließen. Auch das ist eine Form der Umschuldung, nur mit Vorlauf.

Was erlaubt das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB?

Manche Kredite haben eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. Für sie gilt eine besondere Regel. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie einen Kredit mit festem Zins zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Dieses Recht darf im Vertrag nicht ausgeschlossen oder erschwert werden. Das steht in § 489 Abs. 4 BGB.

Ein Punkt wird oft übersehen. Haben Sie nach der Auszahlung neue Konditionen oder eine neue Laufzeit vereinbart, beginnen die zehn Jahre neu. Dann zählt das Datum dieser Vereinbarung.

Wichtig ist auch der Anschluss. Nach § 489 Abs. 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den Betrag nicht binnen zwei Wochen zurückzahlen. Die neue Finanzierung muss also rechtzeitig stehen.

Kann ich während der laufenden Zinsbindung umschulden?

Während der Zinsbindung sind Sie grundsätzlich an Ihren Vertrag gebunden. Eine vorzeitige Rückzahlung ist bei einer Immobilienfinanzierung mit festem Zins nur mit berechtigtem Interesse möglich. Das regeln § 490 Abs. 2 und § 500 Abs. 2 BGB.

Als Beispiel nennt das Gesetz den Wunsch, die Immobilie anderweitig zu verwerten, etwa durch einen Verkauf. Die Verbraucherzentrale nennt einen weiteren Fall: Sie brauchen ein zusätzliches Darlehen, etwa für einen Ausbau, Ihre Bank lehnt es ab und eine andere Bank würde es gewähren.

Ein günstigerer Zins bei einer anderen Bank gehört nicht zu den Beispielen im Gesetz. Ohne berechtigtes Interesse sind Sie auf die Zustimmung Ihrer Bank angewiesen.

Und selbst mit berechtigtem Interesse darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll den Schaden der Bank ausgleichen. Ihr entgehen durch die frühe Rückzahlung Zinsen, die sie fest eingeplant hat. Die Grundlage steht in § 502 BGB.

Bei der Berechnung muss die Bank einiges berücksichtigen. Nach Angaben der Verbraucherzentrale gehören dazu ersparte Risiko- und Verwaltungskosten. Auch vereinbarte Sondertilgungsrechte senken die Entschädigung, selbst wenn Sie diese nie genutzt haben.

In manchen Fällen entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung ganz. Das ist der Fall, wenn die Angaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind. So steht es in § 502 Abs. 2 BGB.

Die Berechnung der Bank sollten Sie deshalb nicht ungeprüft hinnehmen. Die Verbraucherzentralen bieten dafür eine Prüfung an. Ich schaue mir gern mit Ihnen an, ob sich ein Wechsel trotz Entschädigung rechnet.

Was kostet die Übertragung der Grundschuld?

Bei einer Umschuldung bleibt die Grundschuld meist im Grundbuch stehen. Sie wird nur an die neue Bank abgetreten. Dafür ist eine notariell beglaubigte Erklärung nötig. Danach trägt das Grundbuchamt die Änderung ein.

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Die Gebühren richten sich nach dem Betrag der Grundschuld. Sie sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Eine Abtretung ist in der Regel günstiger als eine neue Grundschuld. Für die Eintragung der Abtretung berechnet das Grundbuchamt eine halbe Gebühr. Für eine neue Grundschuld ist es eine volle Gebühr.

Diese Kosten gehören in jeden Vergleich. Ein etwas besseres Angebot lohnt sich nur, wenn der Vorteil die Kosten übersteigt. Bei kleinen Restschulden fällt die Rechnung oft anders aus als bei großen.

Wie läuft eine Umschuldung ab?

Der Ablauf ist gut planbar. Die meisten Schritte laufen zwischen den Banken.

1. Wir klären das Ende der Zinsbindung, die Restschuld und Ihr Kündigungsrecht.
2. Ich vergleiche Angebote passend zu Ihrem Termin und Ihren Wünschen bei Tilgung und Zinsbindung.
3. Die neue Bank prüft Ihre Unterlagen und sagt die Finanzierung zu.
4. Sie kündigen den alten Kredit fristgerecht, falls Ihr Vertrag das verlangt.
5. Die neue Bank fordert bei der alten Bank die Abtretung der Grundschuld an.
6. Zum Stichtag zahlt die neue Bank die Restschuld aus, und die Grundschuld geht über.

Für die neue Bank brauchen Sie in der Regel Ihren Darlehensvertrag, eine Bestätigung der Restschuld, einen aktuellen Grundbuchauszug, Unterlagen zur Immobilie und Einkommensnachweise.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt von Ihrer Restschuld, den Kosten für die Grundschuld und den Konditionen ab. Auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung gehört in die Rechnung.

Dabei geht es nicht nur um den Zins. Sondertilgungen, ein möglicher Tilgungswechsel und die Länge der neuen Zinsbindung entscheiden über Ihre Flexibilität. Manchmal ist das Angebot der Hausbank gut. Manchmal gibt es passendere Alternativen.

Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken und begleite Umschuldungen in Niederbayern, der Oberpfalz und im nördlichen München. Mehr zu meiner Arbeit lesen Sie auf der Seite Anschlussfinanzierung. Eine erste Orientierung zur neuen Rate gibt Ihnen mein Anschlussfinanzierung-Rechner.

Wenn Sie wissen möchten, ob sich ein Wechsel in Ihrem Fall lohnt, vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.