Anschlussfinanzierung: wann kümmern? Fristen und Kündigungsrecht

Die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung endet, aber der Kredit ist noch nicht abbezahlt. Dann brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Die wichtigste Frage dabei ist oft nicht welche, sondern wann.

Wer zu spät anfängt, hat wenig Zeit für einen Vergleich. Und manche Fristen lassen sich nicht verschieben. In diesem Artikel zeige ich Ihnen einen Zeitplan, rückwärts gerechnet vom Ende der Zinsbindung. Dazu erkläre ich das Kündigungsrecht nach § 489 BGB und welche Unterlagen Sie brauchen.

Wann sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Einen gesetzlichen Stichtag für den Start gibt es nicht. Ich empfehle, sich einige Jahre vor Ablauf einen ersten Überblick zu verschaffen. Das heißt nicht, dass Sie sofort etwas abschließen müssen.

Es geht zunächst um zwei Angaben: Wann genau endet die Zinsbindung? Und wie hoch ist dann voraussichtlich die Restschuld? Mit diesen Zahlen können Sie in Ruhe planen.

Wichtig ist: Am Ende der Zinsbindung sind Sie frei. Sie können bei Ihrer Bank bleiben oder wechseln. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Wo finden Sie das Ende Ihrer Zinsbindung?

Das Datum steht in Ihrem Darlehensvertrag. Oft finden Sie es auch im Tilgungsplan oder auf dem jährlichen Kontoauszug zum Darlehen. Dort sehen Sie auch die Restschuld.

Haben Sie mehrere Darlehen, etwa ein Bankdarlehen und einen Förderkredit, prüfen Sie jedes einzeln. Die Zinsbindungen enden nicht immer gleichzeitig.

Lesen Sie bei dieser Gelegenheit auch, was Ihr Vertrag für das Ende der Zinsbindung regelt. Manche Verträge verlangen eine Kündigung, wenn Sie wechseln möchten.

Wie sieht der Zeitplan rückwärts ab Zinsbindungsende aus?

So sieht ein ruhiger Ablauf aus, vom Stichtag aus zurückgerechnet:

• Einige Jahre vorher: Überblick verschaffen. Wer sich die Konditionen früh sichern möchte, kann jetzt ein Forward-Darlehen prüfen.
• Etwa ein Jahr vorher: Unterlagen sammeln, Wünsche zu Rate, Tilgung und Zinsbindung klären und Angebote vergleichen.
• Spätestens drei Monate vorher: Ihre Bank muss Ihnen mitteilen, ob sie Ihnen ein neues Angebot macht. Das regelt § 493 BGB. Liegt Ihr Vergleich jetzt schon vor, können Sie das Angebot sofort einordnen.
• Spätestens einen Monat vorher: Falls Sie wechseln und Ihr Vertrag eine Kündigung verlangt, muss sie jetzt bei der Bank sein.
• Stichtag: Die neue Bank löst den alten Kredit ab, oder die Verlängerung bei Ihrer Bank greift.

Je näher der Stichtag rückt, desto weniger Spielraum haben Sie. Eine Umschuldung braucht Vorlauf, weil die neue Bank prüft und die Grundschuld übertragen wird.

Was regelt § 489 BGB für Ihre Anschlussfinanzierung?

§ 489 BGB enthält zwei Kündigungsrechte, die für Sie wichtig sein können.

Das erste betrifft das normale Ende der Zinsbindung. Endet die Zinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung, können Sie mit einer Frist von einem Monat kündigen. Die Kündigung wirkt frühestens zum Ende der Zinsbindung.

Das zweite ist das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren. Haben Sie eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren, können Sie den Kredit zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Haben Sie nach der Auszahlung neue Konditionen oder eine neue Laufzeit vereinbart, beginnen die zehn Jahre neu. Dann zählt das Datum dieser Vereinbarung.

Beide Rechte dürfen im Vertrag nicht ausgeschlossen werden. Beachten Sie aber eine Regel: Zahlen Sie den Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt sie als nicht erfolgt. Die Anschlussfinanzierung muss also rechtzeitig stehen.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: was passt wann?

Für die Anschlussfinanzierung gibt es drei Wege. Sie unterscheiden sich vor allem im Zeitpunkt und im Aufwand.

Prolongation: Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank. Der Aufwand ist gering, die Grundschuld bleibt stehen. Ohne Vergleich wissen Sie aber nicht, ob das Angebot gut ist.

Umschuldung: Sie wechseln zum Stichtag zu einer anderen Bank. Dafür wird die Grundschuld meist abgetreten, was Notar- und Grundbuchkosten verursacht. Wie das genau abläuft, lesen Sie im Artikel Umschuldung der Baufinanzierung.

Forward-Darlehen: Sie sichern sich die Konditionen Jahre im Voraus. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag und verpflichten sich zur Abnahme. Mehr dazu im Artikel Forward-Darlehen einfach erklärt.

Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Restschuld, Ihren Plänen und Ihrem Zeitpunkt ab.

Unabhängig vom Weg ist die Anschlussfinanzierung ein guter Moment, um Rate, Tilgung und Sondertilgungen neu festzulegen. Überlegen Sie vorab, was sich in Ihrem Leben in den nächsten Jahren ändern könnte. Danach richtet sich, wie flexibel die neue Finanzierung sein sollte.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Anschlussfinanzierung?

Für eine Prolongation reicht oft wenig. Für eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen will die neue Bank mehr sehen. In der Regel sind das:

• Ihr bisheriger Darlehensvertrag
• eine aktuelle Bestätigung der Restschuld
• ein aktueller Grundbuchauszug
• Unterlagen zur Immobilie, etwa Wohnfläche, Baujahr und Fotos
• Einkommensnachweise, zum Beispiel die letzten Gehaltsabrechnungen
• bei Selbstständigen die letzten Jahresabschlüsse und Steuerbescheide
• eine Übersicht über weitere Kredite

Die Liste kann je nach Bank etwas abweichen. Ich sage Ihnen vorab, was genau gebraucht wird. So sammeln Sie die Unterlagen nur einmal.

Was passiert, wenn Sie zu spät dran sind?

Dann bleibt oft nur das Angebot Ihrer Hausbank, weil für einen Wechsel die Zeit fehlt. Das muss nicht schlecht sein. Sie können es aber kaum einordnen.

Was ohne neue Vereinbarung gilt, steht in Ihrem Vertrag. Läuft der Kredit danach mit veränderlichem Zins weiter, können Sie ihn nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Das verschafft Ihnen etwas Zeit für einen Vergleich.

Wie unterstütze ich Sie bei der Anschlussfinanzierung?

Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken und behalte die Fristen mit Ihnen im Blick. Seit 2010 begleite ich Finanzierungen in Niederbayern, der Oberpfalz und im nördlichen München, online, bei Ihnen vor Ort oder in meinem Büro in Metten.

Wie ich bei der Anschlussfinanzierung vorgehe, lesen Sie auf meiner Seite zur Anschlussfinanzierung. Eine erste Orientierung zur neuen Rate gibt Ihnen mein Anschlussfinanzierung-Rechner.

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