Forward-Darlehen einfach erklärt

Ihre Zinsbindung läuft noch einige Jahre. Trotzdem denken Sie schon an die Zeit danach. Genau für diese Situation gibt es das Forward-Darlehen.

Damit legen Sie die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung heute fest. Ausgezahlt wird das Darlehen aber erst später. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen das Prinzip, die Kosten und die Verpflichtungen. Und ich zeige Ihnen, für wen es passt und für wen eher nicht.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung mit Vorlauf. Sie schließen den Vertrag heute ab. Das Geld fließt erst an dem Tag, an dem Ihre bisherige Zinsbindung endet.

An diesem Tag löst das Forward-Darlehen Ihren alten Kredit ab. Ab dann zahlen Sie die neue Rate zu den vereinbarten Konditionen. Für Sie ändert sich im Alltag zunächst wenig.

Der Zins wird bereits beim Abschluss festgelegt. Er gilt dann für die gesamte neue Zinsbindung. Was sich am Markt bis zur Auszahlung tut, spielt für Ihren Vertrag keine Rolle mehr.

Das Forward-Darlehen kann bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einer anderen Bank abgeschlossen werden. Beides ist möglich. Bei einem Wechsel wird die Grundschuld zum Auszahlungstermin auf die neue Bank übertragen.

Wie lange im Voraus ist ein Forward-Darlehen möglich?

Die Zeit zwischen Abschluss und Auszahlung heißt Vorlaufzeit. Üblich sind bis zu 60 Monate, also bis zu 5 Jahre. Manche Banken bieten auch kürzere oder längere Vorlaufzeiten an.

Innerhalb der letzten Monate vor Ablauf der Zinsbindung spricht man meist nicht mehr von einem Forward-Darlehen. Dann handelt es sich um eine normale Anschlussfinanzierung. Die Grenze ist je nach Bank unterschiedlich.

Wichtig für die Planung ist das genaue Datum, an dem Ihre Zinsbindung endet. Es steht in Ihrem Darlehensvertrag. Auf dieses Datum wird das Forward-Darlehen abgestimmt.

Was kostet die Vorlaufzeit?

Die Bank sichert Ihnen heute Konditionen für einen Kredit in der Zukunft zu. Dieses Risiko lässt sie sich bezahlen. Dafür berechnet sie einen Zinsaufschlag.

Der Aufschlag hängt vor allem von der Länge der Vorlaufzeit ab. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher ist er in der Regel. Auch die Bank selbst und das Marktumfeld spielen eine Rolle.

Den Aufschlag zahlen Sie nicht einmalig. Er steckt im Zins des Forward-Darlehens. Sie zahlen ihn also über die gesamte neue Zinsbindung mit.

Ob sich dieser Aufschlag lohnt, weiß man erst im Nachhinein. Niemand kann verlässlich sagen, wie sich die Zinsen entwickeln. Ein Forward-Darlehen ist deshalb keine Wette auf den Markt, sondern eine Entscheidung für Planungssicherheit.

Was bedeutet die Abnahmepflicht?

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Kreditvertrag. Sie verpflichten sich, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen. Das gilt auch dann, wenn die Zinsen bis dahin gesunken sind.

Wollen Sie das Darlehen später nicht mehr abnehmen, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Man spricht von einer Nichtabnahmeentschädigung. Sie kann je nach Situation spürbar ausfallen.

Deshalb sollten Sie vor dem Abschluss einige Fragen klären. Planen Sie, die Immobilie in den nächsten Jahren zu verkaufen? Erwarten Sie eine größere Summe, mit der Sie den Kredit tilgen möchten? Ändert sich Ihre familiäre oder berufliche Situation absehbar?

Wenn eine dieser Fragen offen ist, gehe ich sie mit Ihnen in Ruhe durch. Ein Forward-Darlehen passt am besten, wenn Ihre Pläne für die nächsten Jahre stabil sind.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Für ein Forward-Darlehen prüft die Bank Ihre Situation wie bei einer normalen Finanzierung. Sie schaut auf Einkommen, Immobilie und bestehende Verpflichtungen. In der Regel werden diese Unterlagen gebraucht:

• Ihr bisheriger Darlehensvertrag mit dem Ende der Zinsbindung
• ein aktueller Nachweis der Restschuld
• ein aktueller Grundbuchauszug
• Unterlagen zur Immobilie
• Einkommensnachweise

Die Restschuld zum Ablösetermin lässt sich aus Ihrem Tilgungsplan ableiten. Auf diesen Betrag wird das Forward-Darlehen ausgelegt. Ich helfe Ihnen gern, den Betrag sauber zu ermitteln.

Wie läuft der Abschluss eines Forward-Darlehens ab?

Der Ablauf ähnelt einer normalen Baufinanzierung. Er beginnt mit einem Blick auf Ihren bestehenden Vertrag. Danach folgen Vergleich, Antrag und Abschluss.

1. Wir ermitteln das Ende Ihrer Zinsbindung und die Restschuld zu diesem Termin.
2. Wir legen fest, wie lang die neue Zinsbindung sein soll und welche Tilgung zu Ihnen passt.
3. Ich vergleiche Angebote verschiedener Banken für genau diesen Termin.
4. Sie entscheiden sich für ein Angebot, und die Bank prüft Ihre Unterlagen.
5. Nach der Zusage unterschreiben Sie den Vertrag.

Danach passiert zunächst nichts. Ihr bisheriger Kredit läuft unverändert weiter. Erst zum vereinbarten Termin löst das Forward-Darlehen ihn ab.

Wechseln Sie dabei die Bank, wird die Grundschuld rechtzeitig vorbereitet. Die Abtretung an die neue Bank verursacht Notar- und Grundbuchkosten. Diese Kosten gehören in den Vergleich mit dem Angebot Ihrer Hausbank.

Kündigen müssen Sie Ihren alten Kredit zum Ende der Zinsbindung in der Regel nicht gesondert. Er endet planmäßig. Ich behalte die Termine trotzdem mit Ihnen im Blick.

Für wen passt ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen kann gut passen, wenn diese Punkte auf Sie zutreffen:

• Ihre Zinsbindung endet in den nächsten Jahren, und die Restschuld ist noch deutlich.
• Ihr Haushaltsbudget lässt wenig Spielraum für eine höhere Rate.
• Sie möchten Ihre Rate für die nächsten Jahre verlässlich planen können.
• Sie haben nicht vor, die Immobilie in naher Zukunft zu verkaufen.

Für viele Familien steht die Planbarkeit im Vordergrund. Sie wollen wissen, mit welcher Rate sie rechnen können. Das Forward-Darlehen gibt genau diese Sicherheit.

Für wen passt ein Forward-Darlehen eher nicht?

Es gibt auch Situationen, in denen ich eher abrate. Zum Beispiel diese:

• Die Restschuld ist nur noch gering.
• Ein Verkauf der Immobilie ist absehbar oder möglich.
• Sie erwarten eine größere Summe, etwa aus einer Erbschaft, und wollen damit tilgen.
• Ihr Budget hat genug Spielraum, um auch eine höhere Rate zu tragen.

In diesen Fällen bezahlen Sie den Aufschlag für eine Sicherheit, die Sie kaum brauchen. Gleichzeitig binden Sie sich durch die Abnahmepflicht. Eine normale Anschlussfinanzierung kurz vor Ablauf ist dann oft die flexiblere Lösung.

Was ist der Unterschied zur Prolongation?

Bei einer Prolongation verlängern Sie Ihren Kredit bei der bisherigen Bank. Das geschieht meist in den letzten Monaten vor Ablauf der Zinsbindung. Die Konditionen richten sich nach dem Markt zu diesem Zeitpunkt.

Ein Forward-Darlehen wird dagegen deutlich früher abgeschlossen. Die Konditionen werden Jahre im Voraus festgelegt. Und es kann bei jeder Bank abgeschlossen werden, nicht nur bei Ihrer bisherigen.

Manche Banken bieten auch eine vorzeitige Prolongation an. Das ist im Grunde ein Forward-Darlehen bei der eigenen Bank. Der Vorteil ist der geringe Aufwand, weil die Grundschuld bleiben kann. Der Nachteil ist der fehlende Vergleich.

Ein Überblick über alle Wege der Anschlussfinanzierung steht im Artikel Anschlussfinanzierung: wann Sie sich kümmern sollten und welche Wege es gibt.

Wie hängt das Forward-Darlehen mit § 489 BGB zusammen?

Manche Kreditnehmer haben eine sehr lange Zinsbindung vereinbart. Für sie ist das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB interessant. Danach können Sie einen Kredit mit festem Zins 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

Ein Forward-Darlehen kann auf diesen Termin ausgerichtet werden. Dann löst es den alten Kredit nach Ablauf der Kündigungsfrist ab. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an.

Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt vom Vergleich der Zinsen ab. Auch der genaue Starttermin der 10 Jahre muss geprüft werden. Beides schauen wir uns gemeinsam an.

Wie finden Sie ein passendes Forward-Darlehen?

Die Aufschläge für die Vorlaufzeit unterscheiden sich von Bank zu Bank. Manche Banken bieten Forward-Darlehen gar nicht an. Ein Vergleich lohnt sich deshalb besonders.

Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken. Dabei achte ich nicht nur auf den Zins. Wichtig sind auch Sondertilgungen, die Möglichkeit zum Tilgungswechsel und die Länge der neuen Zinsbindung.

Ein guter erster Schritt ist ein Blick auf Ihre aktuelle Rate und Restschuld. Mit meinem Anschlussfinanzierung-Rechner bekommen Sie eine erste Orientierung. Mehr zu meiner Arbeit lesen Sie unter Immobilienfinanzierung.

Im kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch prüfen wir gemeinsam, ob ein Forward-Darlehen zu Ihnen passt. Oder ob ein anderer Weg für Sie entspannter ist.