Haus sanieren: mit welchen Kosten Sie rechnen sollten

Sie möchten ein Haus sanieren oder überlegen, ein älteres Haus zu kaufen. Dann stellt sich schnell die Frage: Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Eine ehrliche Antwort lautet: Das hängt stark vom Haus ab. Trotzdem gibt es Orientierungswerte. In diesem Artikel gehe ich die wichtigsten Kostenblöcke durch. Ich zeige Ihnen, wo es seriöse Richtwerte gibt, warum ein Puffer wichtig ist und wie sich eine Sanierung finanzieren lässt.

Wovon hängen die Kosten einer Sanierung ab?

Jedes Haus ist anders. Baujahr, Zustand, Größe und Bauweise bestimmen, was zu tun ist. Dazu kommen Ihre eigenen Ansprüche an Ausstattung und Energiestandard.

Auch die Region spielt eine Rolle. Handwerkerpreise und Auslastung unterscheiden sich, auch innerhalb Bayerns. Allgemeine Zahlen eignen sich deshalb nur zur groben Orientierung.

Verlässlich wird eine Kalkulation erst mit einer Begehung und konkreten Angeboten. Die Werte in diesem Artikel ersetzen das nicht.

Welche Orientierungswerte gibt es?

Eine gute Quelle ist die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online. Sie hat Beispielkosten für ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern, Baujahr 1994 und Gasheizung berechnet. Der Stand ist Februar 2026. co2online kennzeichnet die Werte selbst als Orientierungshilfe.

• Dämmung der Kellerdecke: etwa 7.500 Euro
• Dämmung der obersten Geschossdecke: etwa 5.000 bis 7.500 Euro
• Fenstertausch: etwa 40.000 Euro
• Dämmung der Außenfassade: etwa 41.000 bis 45.000 Euro
• Luft-Wasser-Wärmepumpe statt Gasheizung: etwa 32.500 Euro
• komplette energetische Sanierung: etwa 150.000 Euro

Mögliche Fördermittel weist co2online getrennt aus. Für ein älteres Haus, ein größeres Haus oder andere Ansprüche können die Kosten deutlich abweichen.

Was kostet es, das Dach zu sanieren?

Beim Dach kommt es darauf an, ob nur gedämmt oder auch neu gedeckt wird. Für die Dämmung nennt co2online Richtwerte pro Quadratmeter, jeweils mit Material und Handwerksbetrieb:

• Zwischensparrendämmung von innen: etwa 70 bis 120 Euro
• Aufsparrendämmung von außen mit Neueindeckung: etwa 130 bis 200 Euro
• oberste Geschossdecke, wenn das Dach nicht bewohnt wird: etwa 20 bis 80 Euro

Muss der Dachstuhl repariert werden, kommen weitere Kosten dazu. Das zeigt sich oft erst bei einer genauen Untersuchung.

Was kosten neue Fenster?

Im Beispielhaus von co2online kostet der Fenstertausch rund 40.000 Euro. Die tatsächlichen Kosten hängen von Anzahl, Größe, Material und Verglasung ab.

Wichtig ist die Reihenfolge. Neue, dichte Fenster in einer ungedämmten Fassade können Feuchtigkeit und Schimmel begünstigen. co2online rät deshalb, Fenster nach oder zusammen mit der Dämmung zu tauschen.

Was kostet eine neue Heizung?

Im Beispiel von co2online kostet der Wechsel von Gas zu einer Luft-Wasser-Wärmepumpe rund 32.500 Euro. Für Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien gibt es oft eine höhere Förderung als für andere Maßnahmen.

Auch hier zählt die Reihenfolge. Der Grundsatz lautet: erst dämmen, dann die Heizung erneuern. Sonst ist die neue Heizung nach der Dämmung oft größer als nötig. Fällt die alte Heizung aus, lässt sich diese Reihenfolge natürlich nicht immer einhalten.

Was kostet die Dämmung von Fassade und Keller?

Die Fassade ist einer der größten Posten. Im Beispielhaus liegen die Kosten bei 41.000 bis 45.000 Euro. Die Kellerdecke ist mit etwa 7.500 Euro deutlich günstiger.

Bei der Fassade lohnt es sich, Arbeiten zu bündeln. Steht ohnehin ein neuer Anstrich oder Putz an, ist das Gerüst schon da. Das kann die Kosten senken.

Mit welchen Kosten für Elektrik und Bad müssen Sie rechnen?

Für die Elektrik und das Bad habe ich keine Richtwerte aus einer unabhängigen Quelle gefunden, die ich Ihnen guten Gewissens nennen kann. Die Spannen sind hier besonders groß.

Bei der Elektrik hängt viel davon ab, ob nur Teile erneuert werden oder die ganze Anlage. Oft müssen dafür Wände geöffnet werden. Beim Bad bestimmen Größe, Leitungen und Ausstattung den Preis.

Holen Sie für beide Bereiche Angebote von Fachbetrieben ein. Lassen Sie sich dabei genau aufschlüsseln, was enthalten ist.

Warum brauchen Sie einen Puffer und einen Gutachter?

Bei älteren Häusern zeigen sich manche Schäden erst während der Arbeiten. Feuchte Wände, marode Leitungen oder ein schwacher Dachstuhl sind typische Beispiele. Planen Sie deshalb einen Puffer für Unvorhergesehenes ein. Wie hoch er sein sollte, hängt vom Zustand des Hauses ab.

Vor dem Kauf eines älteren Hauses rate ich zu einer Einschätzung durch einen Bausachverständigen. Er erkennt Schäden, die Laien leicht übersehen. Für die energetische Seite ist eine Energieberatung sinnvoll. Ein individueller Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge Sinn ergeben.

Eine fundierte Einschätzung vorab ist die beste Grundlage für eine solide Finanzierung.

Welche Förderung gibt es für die Sanierung?

Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse und Förderkredite vom Bund, vor allem über BAFA und KfW. Die Förderbedingungen wurden zum 21. Juli 2026 geändert. Prüfen Sie die aktuellen Sätze deshalb immer direkt vor dem Antrag.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Den Antrag stellen Sie, bevor die Arbeiten beginnen. Beim BAFA muss dafür ein Vertrag mit dem Fachbetrieb vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage steht.

Eine Alternative ist die Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Sie lässt sich aber nicht mit einem Zuschuss oder Förderkredit für dieselbe Maßnahme kombinieren. Mehr zum Förderkredit lesen Sie im Artikel KfW 261: Sanierung zum Effizienzhaus.

Wie lässt sich eine Sanierung finanzieren?

Es gibt mehrere Wege. Welcher passt, hängt von der Höhe der Kosten und Ihrer bestehenden Finanzierung ab.

• Eigenkapital: Für kleinere Maßnahmen oder als Puffer.
• Modernisierungskredit: Für mittlere Beträge, je nach Höhe auch ohne Grundschuld.
• Baufinanzierung mit Grundschuld: Für größere Vorhaben, oft mit besseren Konditionen.
• Förderkredit: Lässt sich mit einer Bankfinanzierung kombinieren.
• Verbindung mit der Anschlussfinanzierung: Endet Ihre Zinsbindung bald, lassen sich beide Themen gemeinsam planen.

Einen Überblick über den Modernisierungskredit finden Sie auf meiner Leistungsseite. Kaufen Sie ein Haus, das saniert werden muss, planen Sie Kaufpreis und Sanierung am besten gemeinsam. Wie das aussehen kann, beschreibe ich im Artikel Altbau sanieren in Regensburg.

Bei größeren Vorhaben arbeite ich mit einer Innenarchitektin zusammen. Mehr dazu lesen Sie unter Immobiliensanierung.

Wenn Sie Ihre Sanierung durchrechnen möchten, vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.