Altbau sanieren: Finanzierung von Kauf und Sanierung richtig planen

Ein Altbau hat oft Charme, eine gewachsene Lage und solide Substanz. Fast immer gehört aber eine Sanierung dazu. Dann stellt sich die Frage: Wie finanzieren Sie Kauf und Sanierung, ohne dass später Geld fehlt?

Meine Antwort ist eindeutig. Kauf und Sanierung gehören von Anfang an in eine gemeinsame Planung. In diesem Artikel zeige ich Ihnen, wie das gelingt. Sie erfahren, welche Kosten dazugehören und welche Finanzierungswege es gibt. Und Sie lesen, welche Fehler ich in der Praxis immer wieder sehe.

Warum sollten Sie Kauf und Sanierung gemeinsam finanzieren?

Viele Käufer schauen zuerst nur auf den Kaufpreis. Die Sanierung soll später irgendwie dazukommen. Genau das ist riskant.

Die Bank prüft Ihre Finanzierung als Ganzes. Sie bewertet die Immobilie und Ihre Haushaltsrechnung. Brauchen Sie nach dem Kauf noch einen größeren Betrag, beginnt die Prüfung oft von vorn. Im ungünstigen Fall reicht Ihr Spielraum dann nicht mehr.

Planen Sie beides zusammen, sieht die Bank das ganze Vorhaben. Viele Banken berücksichtigen geplante Modernisierungen auch bei der Bewertung der Immobilie. Und Sie wissen von Anfang an, mit welcher Rate Sie rechnen müssen.

Welche Kosten gehören in die Kalkulation?

Für eine solide Planung brauchen Sie ein vollständiges Bild. Diese Posten gehören dazu:

• der Kaufpreis
• die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler
• energetische Maßnahmen wie Dämmung, Fenster oder Heizung
• Modernisierungen im Inneren, etwa Bad, Böden oder Elektrik
• Arbeiten an der Substanz, zum Beispiel am Dach oder an tragenden Bauteilen
• Honorare für Fachleute wie Energieberater, Architekten oder Gutachter
• ein Puffer für Unvorhergesehenes

Den Puffer unterschätzen viele. Bei älteren Häusern zeigen sich manche Schäden erst, wenn Wände oder Böden offen sind. Wie hoch der Puffer sein sollte, hängt vom Zustand des Hauses ab.

Denken Sie auch an die Zeit der Sanierung. Oft zahlen Sie dann schon die Kreditrate und gleichzeitig noch Miete. Diese doppelte Belastung gehört in die Rechnung.

Welche Orientierungswerte es für einzelne Maßnahmen gibt, lesen Sie im Artikel Was kostet es, ein Haus zu sanieren?

Wie finden Sie heraus, was der Altbau wirklich braucht?

Der wichtigste Schritt liegt vor dem Kauf. Lassen Sie das Haus von einem Bausachverständigen ansehen. Er erkennt Feuchtigkeit, Risse oder Schäden am Dachstuhl. Laien übersehen so etwas leicht.

Für die energetische Seite ist eine Energieberatung sinnvoll. Ein individueller Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge Sinn ergeben. Er ist außerdem eine gute Grundlage für Förderanträge.

Holen Sie für die größeren Arbeiten Angebote von Fachbetrieben ein. Mit konkreten Angeboten wird Ihre Kalkulation belastbar. Die Bank möchte für die Sanierungskosten in der Regel ohnehin Nachweise sehen.

Eine fundierte Einschätzung vorab kostet etwas Geld. Sie schützt Sie aber vor teuren Überraschungen. Und sie gibt Ihnen eine gute Grundlage für die Preisverhandlung.

Welche Wege gibt es, Kauf und Sanierung zu finanzieren?

Es gibt nicht den einen richtigen Weg. Welche Lösung passt, hängt von der Höhe der Kosten und von Ihrer Situation ab.

Ein gemeinsames Darlehen: Kaufpreis und Sanierungskosten werden in einer Baufinanzierung zusammengefasst. Das ist oft die übersichtlichste Lösung. Den Sanierungsanteil zahlt die Bank meist nach Baufortschritt oder gegen Rechnungen aus.

Baufinanzierung plus Förderung: Für energetische Maßnahmen gibt es Förderkredite und Zuschüsse. Sie lassen sich mit der Bankfinanzierung kombinieren.

Separater Modernisierungskredit: Für kleinere Maßnahmen kann ein eigener Kredit reichen. Er ist flexibel, aber oft teurer als eine Baufinanzierung mit Grundschuld.

Eigenkapital als Reserve: Manche Käufer finanzieren die Sanierung vollständig und behalten Erspartes zurück. Das gibt Ruhe, wenn unerwartete Kosten auftauchen.

Ein Punkt wird oft übersehen. Bis das Geld für die Sanierung abgerufen ist, verlangen viele Banken Bereitstellungszinsen. Achten Sie deshalb auf eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit. Sanierungen dauern häufig länger als geplant.

Sinnvoll sind auch Sondertilgungen. Bleibt am Ende Geld aus dem Puffer übrig, können Sie es in den Kredit stecken.

Welche Förderung gibt es für die Sanierung eines Altbaus?

Für energetische Sanierungen gibt es Förderung vom Bund, vor allem über KfW und BAFA. Für bestimmte Situationen gibt es eigene Programme:

• Familien, die erstmals ein Haus mit schlechter Energieeffizienz kaufen und sanieren, können unter Bedingungen „Jung kauft Alt“ nutzen. Mehr dazu lesen Sie im Artikel Jung kauft Alt (KfW 308).
• Für die Sanierung zum Effizienzhaus gibt es einen Förderkredit. Ihn erkläre ich im Artikel KfW 261: Sanierung zum Effizienzhaus.
• Für einzelne Maßnahmen wie Heizung, Fenster oder Dämmung gibt es Zuschüsse und Ergänzungskredite.

Beachten Sie unbedingt den Zeitpunkt. Förderanträge müssen in der Regel gestellt werden, bevor das Vorhaben beginnt. Bei manchen Programmen gilt das schon vor dem Kaufvertrag. Wer zu früh unterschreibt, verliert die Förderung unter Umständen.

Die Bedingungen ändern sich zudem regelmäßig. Ich prüfe deshalb mit Ihnen, was zum Zeitpunkt Ihres Vorhabens gilt.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Bei Altbau-Projekten sehe ich immer wieder ähnliche Stolpersteine:

• Die Sanierungskosten werden zu niedrig angesetzt.
• Die Sanierung soll erst nach dem Kauf finanziert werden.
• Es gibt keinen Puffer für Unvorhergesehenes.
• Förderanträge werden zu spät gestellt.
• Die Doppelbelastung aus Miete und Rate wird unterschätzt.
• Eigenleistungen werden zu optimistisch eingeplant.

Gerade der letzte Punkt ist heikel. Banken erkennen Eigenleistung meist nur begrenzt an. Außerdem kostet sie viel Zeit, oft neben dem Beruf. Planen Sie deshalb lieber vorsichtig.

Wie gehen Sie am besten vor?

Eine klare Reihenfolge hilft, den Überblick zu behalten:

1. Klären Sie Ihren finanziellen Rahmen, bevor Sie Objekte besichtigen.
2. Lassen Sie das Wunschobjekt vor dem Kauf fachkundig prüfen.
3. Holen Sie Angebote für die wichtigsten Arbeiten ein.
4. Prüfen Sie, welche Förderung in Frage kommt, und stellen Sie Anträge rechtzeitig.
5. Vergleichen Sie Finanzierungen, die zu einer Sanierung passen.
6. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung steht.

Bei größeren Vorhaben arbeite ich mit einer Innenarchitektin zusammen. So greifen Planung und Finanzierung ineinander. Mehr dazu lesen Sie unter Immobiliensanierung.

Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken. Dabei achte ich nicht nur auf den Zins. Wichtig sind auch die Auszahlung nach Baufortschritt, bereitstellungszinsfreie Zeiten und Sondertilgungen. Ich berate in Niederbayern, in der Oberpfalz und im nördlichen München.

Wenn Sie einen Altbau ins Auge gefasst haben, vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.