Baufinanzierung für Selbstständige: Was Banken sehen wollen

Sie sind selbstständig, freiberuflich tätig oder führen Ihr eigenes Unternehmen. Nun möchten Sie eine Immobilie kaufen oder bauen. Vielleicht haben Sie gehört, dass Selbstständige es bei der Bank schwerer haben.

Ganz falsch ist das nicht. Die Prüfung ist aufwendiger als bei Angestellten. Eine Baufinanzierung für Selbstständige ist aber gut machbar. Es kommt vor allem darauf an, dass Ihre Zahlen nachvollziehbar sind. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, worauf Banken achten und wie Sie sich vorbereiten.

Warum prüfen Banken Selbstständige anders?

Bei Angestellten ist die Sache einfach. Die Bank sieht die Gehaltsabrechnung und den Arbeitsvertrag. Damit weiß sie, was jeden Monat hereinkommt.

Bei Selbstständigen gibt es keinen Arbeitgeber, der das Einkommen bestätigt. Die Einnahmen schwanken oft. Und niemand garantiert, dass das Geschäft in zehn Jahren noch so gut läuft.

Deshalb schaut die Bank nicht nur auf das aktuelle Jahr. Sie betrachtet die Entwicklung über mehrere Jahre. Sie prüft, ob das Geschäftsmodell auch in schwierigeren Zeiten trägt. Und sie fragt, wie realistisch die künftigen Einnahmen sind.

Das klingt streng. Im Kern geht es aber um Transparenz. Je klarer Sie Ihre Situation darstellen, desto leichter fällt der Bank die Entscheidung.

Welche Unterlagen brauchen Selbstständige?

Zu den üblichen Unterlagen für Immobilie und Person kommen Nachweise über Ihr Unternehmen. Häufig verlangen Banken diese Unterlagen:

• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
• Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung, oft mit Summen- und Saldenliste
• Nachweise über Krankenversicherung und Altersvorsorge
• Kontoauszüge und Nachweise über Ihr Eigenkapital
• bei einer GmbH zusätzlich Gesellschaftsvertrag und Handelsregisterauszug

Welche Unterlagen genau nötig sind, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Eine Übersicht über alle Unterlagen finden Sie in meiner Checkliste Unterlagen für die Baufinanzierung.

Mein Rat: Sprechen Sie früh mit Ihrem Steuerberater. Fehlt noch ein Jahresabschluss, dauert es oft eine Weile, bis er vorliegt.

Wie berechnet die Bank Ihr Einkommen?

Für die Bank zählt nicht der Umsatz, sondern der Gewinn. Davon zieht sie Steuern, Krankenversicherung und Altersvorsorge ab. Was bleibt, ist Ihr verfügbares Einkommen.

Viele Banken rechnen dabei mit einem Durchschnitt der letzten Jahre. Ein besonders gutes Jahr zählt also nicht allein. Ein schwaches Jahr kann den Schnitt dagegen spürbar senken.

Eine steigende Tendenz wirkt positiv. Ein Rückgang wirft Fragen auf. Dann hilft eine kurze, ehrliche Erklärung, etwa zu einer Investition oder einer Elternzeit.

Die aktuelle BWA zeigt, wie das laufende Jahr verläuft. Sie sollte zu den Vorjahren passen. Starke Abweichungen sollten Sie erklären können.

Wie lange muss man selbstständig sein?

Eine gesetzliche Mindestdauer gibt es nicht. Viele Banken möchten aber mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre sehen. Erst dann lässt sich eine Entwicklung erkennen.

Sind Sie erst kurz selbstständig, wird es schwieriger, aber nicht unmöglich. Es hilft, wenn Sie vorher lange in derselben Branche gearbeitet haben. Auch mehr Eigenkapital und eine vorsichtige Planung verbessern Ihre Chancen. Die Zahl der Banken, die in Frage kommen, ist dann allerdings kleiner.

Was bedeutet Steuern sparen für die Finanzierung?

Viele Selbstständige gestalten ihren Gewinn steuerlich möglichst niedrig. Das ist verständlich. Für die Baufinanzierung kann es aber ein Nachteil sein.

Die Bank rechnet mit dem Gewinn, der in Ihren Unterlagen steht. Ist er niedrig, fällt auch Ihr Spielraum kleiner aus. Planen Sie einen Immobilienkauf, sollten Sie das früh mit Ihrem Steuerberater besprechen. Steuerliche Fragen kläre ich nicht selbst, aber ich stimme mich gern mit ihm ab.

Was hilft zusätzlich bei der Bank?

Zahlen allein erzählen nicht die ganze Geschichte. Eine kurze Beschreibung Ihres Unternehmens kann viel bewirken. Erklären Sie darin, was Sie anbieten und wer Ihre Kunden sind.

Hilfreich sind auch Hinweise auf Ihre Auftragslage. Feste Rahmenverträge oder langjährige Stammkunden zeigen Stabilität. Das gilt ebenso für eine breite Kundenbasis ohne große Abhängigkeit.

Eigenkapital wirkt bei Selbstständigen besonders überzeugend. Es zeigt, dass Sie gut wirtschaften. Und es senkt das Risiko der Bank.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Finanzierungen für Selbstständige scheitern selten an der Selbstständigkeit selbst. Meist liegt es an der Vorbereitung. Diese Punkte sehe ich in der Praxis häufig:

• Unterlagen fehlen oder sind nicht aktuell.
• Die Einnahmen werden zu optimistisch dargestellt.
• Die Rate ist im Verhältnis zum Einkommen zu hoch.
• Private und geschäftliche Zahlungen laufen über dasselbe Konto.
• Es gibt keine Rücklage für schwächere Monate.

Wer seine Zahlen sauber aufbereitet und genügend Puffer einplant, verbessert seine Chancen deutlich.

Wie planen Sie bei schwankenden Einnahmen?

Rechnen Sie nicht mit Ihrem besten Jahr, sondern mit einem vorsichtigen Durchschnitt. Die Rate sollte auch in einem schwächeren Jahr tragbar sein.

Halten Sie eine Rücklage für das Unternehmen und eine für privat. Setzen Sie nicht jeden Euro als Eigenkapital ein.

Nutzen Sie Flexibilität im Vertrag. Sondertilgungen erlauben es, gute Jahre für eine schnellere Rückzahlung zu nutzen. Die Möglichkeit, die Tilgung zu ändern, hilft in schwächeren Phasen. Eine längere Zinsbindung macht die Rate über viele Jahre planbar.

Eine erste Orientierung für Ihren Rahmen gibt der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten? Setzen Sie dort Ihr durchschnittliches Nettoeinkommen ein, nicht Ihr bestes. Was als Eigenkapital zählt, lesen Sie im Artikel Eigenkapital für die Baufinanzierung.

Wie gehen Sie am besten vor?

Sammeln Sie zuerst Ihre Unterlagen und sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Danach lohnt sich ein ehrlicher Blick auf Ihren finanziellen Rahmen.

Im nächsten Schritt kommt der Vergleich. Banken gehen mit Selbstständigen sehr unterschiedlich um. Manche sind zurückhaltend, andere kennen sich mit bestimmten Berufsgruppen gut aus. Ich vergleiche unabhängig über 750 Banken und weiß, wo Ihr Profil gut ankommt. Wie der Ablauf beim Kauf aussieht, lesen Sie unter Hauskauf finanzieren.

Ich berate in Niederbayern, in der Oberpfalz und im nördlichen München. Wenn Sie Ihre Möglichkeiten klären möchten, vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.