Laufzeit der Baufinanzierung: Wie lange sollte sie laufen?

Wie lange soll meine Baufinanzierung laufen? Diese Frage stellen sich fast alle Käufer und Bauherren. Die Antwort beeinflusst Ihre monatliche Rate und Ihre Zinskosten. Und sie bestimmt, wann Sie schuldenfrei sind.

Oft werden dabei zwei Begriffe vermischt: Laufzeit und Zinsbindung. Beide klingen ähnlich, meinen aber etwas anderes. In diesem Artikel trenne ich die beiden sauber. Und ich zeige Ihnen, wie Sie die passende Laufzeit finden.

Was ist die Laufzeit einer Baufinanzierung?

Die Laufzeit ist der gesamte Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung. Am Ende der Laufzeit ist Ihr Kredit getilgt. Die Immobilie gehört Ihnen dann ohne Schulden.

Die Laufzeit wird meist nicht direkt vereinbart. Sie ergibt sich aus Kredithöhe, Zins und Tilgung. Wer mehr tilgt, ist früher fertig. Wer weniger tilgt, braucht länger.

Was ist der Unterschied zwischen Laufzeit und Zinsbindung?

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den Ihr Zinssatz fest vereinbart ist. In dieser Zeit bleibt Ihre Rate gleich. Zinsänderungen am Markt betreffen Sie nicht.

Die Zinsbindung ist in den meisten Fällen kürzer als die Laufzeit. Endet sie, ist meist noch eine Restschuld offen. Für diese Restschuld brauchen Sie dann eine Anschlussfinanzierung.

So läuft es typischerweise: Sie vereinbaren eine Zinsbindung über einen Teil der Laufzeit. Nach deren Ende verhandeln Sie neue Konditionen für den Rest. Das kann bei Ihrer Bank oder bei einer anderen geschehen.

Es gibt auch Darlehen, bei denen Zinsbindung und Laufzeit gleich lang sind. Man nennt sie Volltilgerdarlehen. Dann ist der Kredit am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt.

Wie hängen Rate, Tilgung und Laufzeit zusammen?

Die meisten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen. Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.

Am Anfang ist der Zinsanteil hoch. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld. Dadurch sinkt auch der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil wächst entsprechend.

Daraus folgt eine einfache Regel. Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich. Sie zahlen eine höhere Rate, sparen aber Zinskosten. Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate, verlängert aber die Laufzeit.

Wie sich verschiedene Tilgungssätze auswirken, sehen Sie im Tilgungsrechner. Dort erkennen Sie auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Wie finden Sie die passende Laufzeit?

Eine pauschal richtige Laufzeit gibt es nicht. Sie hängt von Ihrer Lebenssituation ab. Diese Fragen helfen bei der Einordnung:

• Welche Rate können Sie dauerhaft und mit Luft tragen?
• Wann möchten Sie spätestens schuldenfrei sein, etwa zum Renteneintritt?
• Wie sicher ist Ihr Einkommen in den nächsten Jahren?
• Stehen größere Ausgaben an, etwa für Kinder oder ein Auto?
• Behalten Sie nach der Rate eine ausreichende Rücklage?

Viele Kunden möchten bis zum Ruhestand schuldenfrei sein. Dann ergibt sich die Laufzeit fast von selbst. Die Rate muss aber trotzdem zum Haushalt passen.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Bei der Zinsbindung geht es um Sicherheit gegen Zinsänderungen. Banken bieten verschiedene Längen an. Die Wahl ist eine Abwägung.

Eine kürzere Zinsbindung geht oft mit günstigeren Konditionen einher. Dafür kommt die Anschlussfinanzierung früher. Die Restschuld ist dann noch höher, und das Zinsrisiko trifft einen größeren Betrag.

Eine längere Zinsbindung bringt mehr Planungssicherheit. Ihre Rate bleibt über viele Jahre gleich. Dafür verlangen Banken meist einen Aufschlag.

Lange Zinsbindungen passen oft, wenn Ihr Budget wenig Spielraum lässt. Kürzere können passen, wenn Sie bald eine größere Summe erwarten. Die Entscheidung treffen wir gemeinsam anhand Ihrer Zahlen.

Was bedeutet § 489 BGB für lange Zinsbindungen?

Eine lange Zinsbindung bindet Sie nicht ohne Ausweg. Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit festem Zins nach zehn Jahren kündigen. Die Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. So können Sie auch bei langer Zinsbindung später auf veränderte Zinsen reagieren. Dieses Recht gibt Ihnen Sicherheit und Flexibilität zugleich.

Wie bleiben Sie während der Laufzeit flexibel?

Ihr Leben verändert sich über die Jahre. Ihre Finanzierung sollte das mitmachen. Achten Sie deshalb beim Abschluss auf flexible Bausteine.

• Sondertilgungen: zusätzliche Zahlungen, die die Laufzeit verkürzen
• Tilgungssatzwechsel: die Möglichkeit, die Tilgung anzupassen
• Mehrere Darlehensteile: etwa mit unterschiedlicher Zinsbindung

Diese Optionen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Sie sind beim Vergleich oft wichtiger als ein kleiner Zinsunterschied.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

Läuft die Zinsbindung aus, brauchen Sie eine Lösung für die Restschuld. Sie können bei Ihrer Bank verlängern oder zu einer anderen Bank wechseln. Sie können auch eine größere Summe tilgen, wenn vorhanden.

Kümmern Sie sich frühzeitig darum. Mit einem Forward-Darlehen können Sie Konditionen schon Jahre im Voraus sichern. Einen Überblick über alle Wege finden Sie auf der Seite Anschlussfinanzierung.

Welche Laufzeit passt zu Familien oder Selbstständigen?

Bei Familienplanung oder Selbstständigkeit kann das Einkommen schwanken. Dann ist eine Rate wichtig, die auch in schwächeren Phasen tragbar bleibt. Eine etwas niedrigere Tilgung mit Sondertilgungen kann hier gut passen.

So bleiben Sie in ruhigen Jahren flexibel. In guten Jahren können Sie zusätzlich tilgen. Die passende Struktur sollte immer im Gesamtkontext Ihrer Finanzierung entstehen.

Welche Fehler sollten Sie bei der Laufzeit vermeiden?

Bei der Laufzeit sehe ich immer wieder ähnliche Fehler. Die meisten lassen sich leicht vermeiden.

• Laufzeit und Zinsbindung verwechseln
• Die Tilgung so niedrig wählen, dass die Laufzeit weit in den Ruhestand reicht
• Die Rate so hoch ansetzen, dass keine Rücklage mehr bleibt
• Die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht kennen
• Auf Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel verzichten

Schauen Sie sich deshalb immer die Restschuld zum Ende der Zinsbindung an. Sie zeigt, wie viel bei der Anschlussfinanzierung noch offen ist. Und sie macht greifbar, wie die gewählte Tilgung wirkt.

Wie gehe ich bei der Planung vor?

Ich vergleiche seit 2010 unabhängig über 750 Banken. Dabei schaue ich nicht nur auf den Zins. Wichtig sind auch Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen und die Restschuld am Ende.

Gemeinsam spielen wir verschiedene Varianten durch. So sehen Sie schwarz auf weiß, wie sich Laufzeit und Zinsbindung auswirken.

Wenn Sie die passende Laufzeit für Ihre Finanzierung finden möchten, vereinbaren Sie gern ein kostenloses Erstgespräch.